Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui constitue le baromètre de la performance énergétique annuelle d’un logement en fonction de sa surface habitable.
Avec une étiquette énergie de A à G, le propriétaire sera incité à réaliser des travaux pour changer de classe. La catégorie du logement le rendra attractif ou non.
Obligatoire depuis 2007, la loi Climat et Résilience de 2021, réforme le DPE et le rend opposable depuis le 1er juillet 2021.
Afin de lutter contre les passoires énergétiques, les propriétaires sont incités à réaliser des travaux de rénovation énergétique en s’appuyant sur un audit énergétique.
Les diagnostiqueurs certifiés, présents sur le ministère de l’énergie et de la transition, rémunérés par les propriétaires, peuvent réaliser ces documents. son prix est compris entre 100 et 250 €.
Les propriétaires peuvent ainsi améliorer la facture énergétique des locataires et réduire ainsi la consommation énergétique.
Les DPE ont une durée de validité fixée à 10 ans et son contenu est très encadré. Ainsi les classes énergétiques attribués à un logement ou bâtiment vont faciliter ou empêcher sa vente ou sa mise en location.
Les logements individuels et collectifs concernés pourront ainsi réaliser des économies d’énergie, en améliorant la ventilation, l’isolation pour des raisons climatiques, énergétiques et écologiques.
Le nouveau DPE peut être vu comme la définition du pass énergétique. Il convient toutefois de comprendre cet outil .
Qu’est ce que le diagnostic de performance énergétique ?
Tout d’abord, le DPE a été créé par une directive européenne de 2002. C’est par un arrêté du 15 septembre 2006 que le DPE devient obligatoire en France. Initialement, ce caractère obligatoire était limité.
Un outil de mesure de la performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document essentiel dans le secteur immobilier. Il est obligatoire lors de la vente ou de la location de tout type de bien . Il permet d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment , ou d’un logement selon une méthode normalisée.
Ce diagnostic, réalisé par un diagnostiqueur certifié, classe le bien sur une échelle allant de A à G. L’étiquette énergétique , désormais bien connue, informe sur la catégorie du logement en termes de performance thermique et énergétique . Les passoires énergétiques , souvent mal classées, sont soumises à des restrictions croissantes, notamment pour leur mise en location et leur vente.
Depuis juillet 2021 , le diagnostic de performance énergétique (DPE) a fait l’objet d’une refonte. L’objectif inscrit dans la loi est d’établir un document officiel permettant d’estimer la consommation future.
Ainsi une nouvelle méthode de calcul est en vigueur pour rendre les DPE plus fiables. Ce diagnostic comprend également des recommandations de travaux afin d’améliorer la classe énergétique et de réduire les coûts annuels liés à l’ énergie .
En France métropolitaine , le DPE est valable dix ans et doit être mentionné dans toute annonce immobilière. Les propriétaires sont ainsi encouragés à entreprendre des rénovations afin de respecter les seuils fixés par le ministère et d’éviter les sanctions prévues par le code de la construction .
Un outil juridique obligatoire, opposable et contraignant
Initialement, le diagnostic devait être produit à deux occasions. La première occasion était celle de la vente d’un bien immobilier. Ainsi le diagnostic de performance énergétique se présente comme une annexe à un acte de vente. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le vendeur doit produire ce document.
La seconde occasion était celle de la location d’un bien immobilier. Le bailleur devait produire ce document. Cependant, en l’absence de celui ci, il n’y avait pas de conséquences juridiques.
Dorénavant ce document doit être fourni dans le cadre des annonces immobilières, lors de la vente et de la location d’un bien.
En outre pour être valide, il doit être établi par un diagnostiqueur ayant une certification délivrée par un organisme agréé, et son numéro doit être indiqué.
Le numéro du diagnostic de performance énergétique (DPE) est consultable sur le site de l’ADEME. Il s’agit d’une agence qui récence et enregistre les DPE. Cela permet de vérifier que celui ci n’a pas été falsifié.
Vous pouvez retrouver toutes ces informations sur ecologie.gouv.fr
Soumis à une nouvelle méthodologie, la notation attribuée à des conséquences juridiques et économiques sur l’attractivité et la valeur des biens.
Comment obtenir un diagnostic de performance énergétique ?
Pour obtenir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié par un organisme accrédité. C’est l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation qui fixe cette exigence.
Un diagnostiqueur certifié a suivi une formation spécialisée portant sur l’évaluation énergétique des bâtiments et a passé un examen validant sa maîtrise des méthodes de calcul et des réglementations techniques (article R.271-1 du code de la construction et de l’habitation).
La certification garantit également que le diagnostiqueur agit de manière impartiale et indépendante.
Avant de lui confier la réalisation de cette évaluation énergétique, il est recommandé de demander une preuve de sa certification (généralement un numéro de certification) et de s’assurer qu’elle est en cours de validité.
En outre ce professionnel doit justifier d’une assurance couvrant les conséquences d’un engagement de sa responsabilité (article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation).
Ces diagnostiqueurs sont formés et habilités à évaluer la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.
Le calcul du DPE permet de connaitre l’énergie consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale afin de lutter contre les passoires thermiques.
Une fausse entreprise ou un diagnostiqueur modifiant un DPE commettrait une violation des textes. Un recours en justice pourrait sanctionner ces comportements.
Vous pouvez trouver ces professionnels sur des plateformes en ligne spécialisées ou auprès d’organismes de certification, et leur certification doit être vérifiable.
En outre, vous pouvez retrouver sur le site « service public » un annuaire des diagnostiqueur immobilier certifié dont la liste est publiée par le ministère chargé de l’environnement.
Le coût de la réalisation du diagnostic varie selon la taille du bien et sa localisation, mais il est toujours à la charge du propriétaire.
Quel est le coût d’un DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Son coût peut varier selon plusieurs critères, notamment la taille du logement et la complexité de la réalisation.
En moyenne, le prix d’un DPE se situe entre 100 et 250€.
Cette variation dépend également du professionnel chargé d’effectuer le diagnostic, ainsi que de la région. Le tarif peut être légèrement plus élevé pour des biens de grande surface ou des bâtiments anciens. Le coût inclut l’analyse de la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, et des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.
Quand fournir le diagnostic de performance énergétique ?
La question de l’obtention du diagnostic ne pose pas de difficultés dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. En effet, à l’occasion de l’achat d’un bien, c’est le notaire qui sera chargé de s’assurer que ce document est présent et à jour. Un contentieux est assez théorique.
En revanche, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait l’objet de larges contentieux dans le cadre des litiges locatifs.
Fournir le diagnostic lors de la conclusion d’un bail d’habitation
En effet, bien souvent les bailleurs, y compris des professionnels, ne sont pas à jour de la législation applicable en la matière. Dans cette situation comment agir ?
Si vous êtes propriétaire, vous devez vous assurer qu’au moment de la mise en location du bien, vous êtes à jour de votre documentation énergétique.
Le DPE fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le propriétaire doit fournir ces documents au locataire lors de la signature du bail. C’est une information importante.
Un logement performant est un logement bénéficiant de tous les équipements
A défaut, il suffira de faire appel à un diagnostiqueur. La production du document est à la charge exclusive du propriétaire.
Si vous êtes locataire, en principe, le DPE est fournit avec le bail. Il n’existe aucune exception.
Fournir le diagnostic pendant la location
Si ce dernier manque, dans ce cas, vous devrez en demander la communication par mail ou lettre recommandée. Le propriétaire a l’obligation de vous fournir ce document lors de la mise en location du logement.
La communication de ce document est votre seule manière de déterminer si votre logement est énergivore.
A défaut, le propriétaire s’expose à une amende administrative.
Celle ci est fixée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette sanction est prévue par l’article L.126-33 du code de la construction et de l’habitation).
Une attestation du propriétaire serait insuffisante.
En outre, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est valable 10 ans. Cependant, il existe quelques exceptions :
- Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
- Les DPE faits entre 2013 et 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
A ce jour, seul un DPE réalisé après 2021 et selon la nouvelle méthodologie est donc valable.
Cependant, la loi n’exige pas l’édition d’un nouveau DPE. En effet, lorsque celui ci n’est plus valide mais que le contrat de location est toujours en cours, l’obligation légale est respectée. En d’autres termes, à l’époque, vous aviez bénéficié d’un DPE. Ce dernier ayant moins de 10 ans, le propriétaire n’est pas tenu d’en éditer un nouveau.
Cependant cette nouvelle méthodologie aura des conséquences car un logement peut subir une dégradation de sa note. Ainsi, il ressort de l’esprit de la loi que le propriétaire devrait le réaliser.
Cette obligation s’est accrue avec la loi Climat et Résilience du 22 aout 2021. Celle ci a rendu le diagnostic obligatoire mais surtout opposable.
Le diagnostic de performance énergétique est il obligatoire ?
Il existe trois situations dans lequel le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire et ne souffre d’aucune exception.
La première situation concerne la mise en vente de biens immobiliers. Dans ce cadre le diagnostic fait partie des documents annexes de l’acte notarié. Il informe le nouvel acquéreur des performances énergétiques de son acquisition.
La deuxième situation concerne les annonces immobilières de vente ou de location. Il peut s’agir d’annonces diffusées par des professionnels ou des particuliers. Le cadre juridique impose un affichage obligatoire du DPE dans toute annonce immobilière.
La troisième situation concerne la mise en location d’un logement appartenant à des professionnels ou particuliers. Le propriétaire est tenu de fournir ce document à tout candidat souhaitant louer le bien. S’il ne le fait pas, comme nous le verrons, des conséquences juridiques dramatiques pourront advenir. Tous les logements sont concernés. Cela quel que soit leur état, l’altitude, la période, le lieu et leur année de construction.
En outre, les locaux professionnels sont également soumis à un DPE.
Quel est le contenu du diagnostic de performance énergétique ?
Les nouveaux DPE sont plus précis et rigoureux. Ils vont détailler la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment.
Son contenu intègre une estimation de la consommation énergétique, exprimée en kWh. Il s’agit dorénavant d’un indicateur fiable.
Ce diagnostic comprend des informations sur la consommation d’énergie. Il calcule les émissions de gaz à effet de serre, les coûts estimés. En outre il émet des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien.
L’arrêté du 31 mars 2021 fixe à son article 4, le contenu du DPE.
Il comprend une identification du bien, un descriptif de ses caractéristiques thermiques et géométriques. Egalement il analyse des consommations énergétiques pour le chauffage, le refroidissement, l’eau chaude sanitaire, et l’éclairage, exprimées en kilowattheures par mètre carré et par an.
Le DPE classe également le bien sur une échelle de A à G pour sa performance énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre.
Il comprend une estimation des coûts annuels d’énergie, des recommandations pour des travaux d’amélioration, et des conseils pour adopter des comportements économes en énergie.
Le diagnostic prend en compte la qualité de l’isolement, la répartition des déperditions thermiques, et l’impact des énergies renouvelables utilisées ou produites sur place. Pour les biens mal classés (F ou G), des recommandations de travaux permettent de remonter à une classe E minimum.
Enfin, le DPE peut inclure des documents justificatifs fournis par le propriétaire. Egalement il peut recueillir des explications sur les écarts possibles entre les consommations réelles et estimées. En outre il fournit un schéma détaillé de la méthode de calcul utilisée.
Quel est l’intérêt du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Les utilités sont multiples et seront présentées comme suit.
Une utilité pour des raisons énergétiques, économiques et écologiques :
En permettant le classement des maisons, des appartements et des immeubles, le législateur cherche à lutter contre les passoirs thermiques. Fini de chauffer la rue en exposant des dépenses de chauffages exorbitantes. En outre il s’agit, en novembre, décembre d’éviter la flambée des factures d’énergie.
Le DPE attribut une note et constitue un indicateur fiable. Il offre une vision claire de la performance énergétique d’un bien immobilier. En outre, il permet d’estimer la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage. Il classe le logement sur une échelle de A (économique) à G (énergivore).
Ainsi, il permet aux occupants de mieux comprendre leurs dépenses énergétiques futures et leur impact environnemental.
Une utilité pour la rénovation du parc immobilier privé :
Il constitue plus qu’une simple indication ou direction fixée par le ministre de la transition énergétique.
En dégradant un bien immobilier sur le marché immobilier par l’attribution d’une note, celui ci devient moins attractif. La recommandation des travaux est utile pour améliorer le dossier et le résultat du bien.
Le DPE impacte le marché locatif en rendant impossible la mise en location d’un logement présentant une consommation énergétique excessive.
Cela peut aller de l’isolation à l’installation de systèmes énergétiques plus efficaces. Ces améliorations peuvent augmenter la valeur du bien et réduire les factures énergétiques.
Une utilité justifiée par des raisons légales :
Le DPE est obligatoire car il permet de déterminer si un logement est décent et donc louable.
En outre, les dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 ont renforcé cette obligation. Dorénavant le DPE est opposable, et engage la responsabilité du propriétaire en cas d’absence ou d’informations erronées.
L’opposabilité du DPE impose de justifier toutes les données utilisées pour sa réalisation. Cette justification repose sur les documents éléments fournis par le propriétaire et les relevés du diagnostiqueur. Il est donc essentiel de conserver les preuves des travaux effectués. ils pourront être pris en compte dans le diagnostic.
En outre, son absence dans le cadre d’une vente peut conduire à une action en diminution du prix. Cette sanction est prévue à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation).
Quelles conséquences emporte un mauvais DPE ?
Les conséquences sont terribles notamment pour les petits propriétaires indigents.
Interdiction de location :
Au 1er janvier 2023, un logement qui consommait plus de 450 kWh d’énergie finale par m²/an est qualifié comme indécent.
Cela signifie qu’il ne peut plus être loué et qu’il n’est plus considéré comme habitable. Il est interdit de louer sous peine de sanction. Pour voir notre article sur les conséquences d’un logement indécent.
Depuis le 1er janvier 2025 ce sont les logements classés F qui ne peuvent plus être loués. Le propriétaire devra procéder à des travaux d’électricité, au remplacement des chaudières. Le propriétaire devra assumer pleinement la charge financière des travaux. Cependant, il pourra solliciter le dispositif MA PRIME RENOV s’il rentre dans les conditions. Il s’agit d’une aide publique liée à l’engagement de travaux.
Gel des loyers :
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G (considérés comme passoires énergétiques) ne peuvent plus augmenter le loyer. Cette règle s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits après cette date.
Cette mesure concerne les logements vides ou meublés et ceux loués via un bail mobilité. Les locations touristiques ne sont pas concernées.
Que penser du DPE ?
Ainsi, le diagnostic de performance énergétique (DPE) va permettre de mettre fin à des logements dont le niveau de décence est insuffisant. En outre le parc immobilier bénéficiera de travaux de rénovation. C’est toute la collective qui profitera de ces travaux.
Cependant, les mécanismes d’aides publiques sont insuffisants. De nombreux propriétaires se retrouvent en très grande difficulté. Les logements de qualité inférieures sont dévalués.
En outre le DPE est teinté de belles intentions. Cependant, il pourrait devenir un outil sanctionnant les propriétaires indigents. Ces derniers seraient contraints de vendre à bas prix au profit des plus riches.
La transition écologique ne peut pas se faire au détriment des classes les plus défavorisées. Elle ne doit pas non se faire au détriment de la protection des libertés fondamentales dont le droit de propriété fait partie.
