Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent ou salubre au risque d’en subir les conséquences juridiques.
En outre, pour être décent, un logement doit répondre à certains critères. A ce titre, il doit disposer d’une surface minimale une surface minimale, être un lieu sur, bénéficier de certains équipements voire ne pas être une passoire énergétique.
Par plusieurs réformes successives le législateur a renforcé l’obligation de décence. Ainsi, un logement indécent expose le propriétaire à divers recours de la part de ses locataires.
En cas de location d’un logement indécent, que faire ?
I- Qu’est ce qu’un logement décent et salubre ?
Un logement doit répondre à des critères de décence et de salubrité. Est décent et salubre, un logement qui ne présente aucun danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.
Ce risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est rappelé par l’article L.1331-22 du code de la santé publique.
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 a été modifié par un décret du 18 aout 2023. Il donne la définition précise de ce qu’est un logement décent.
En résumé, en vertu de cet article, est décent et salubre le logement qui :
- assure le clos et le couvert ;
- protège contre les infiltrations d’air parasite ;
- conformité des fenêtres, escaliers, loggias et balcons afin que la sécurité soit assurée ;
- conservation et entretien des matériaux de constructions, canalisations et revêtements ;
- conformité aux normes de sécurité de l’installation électrique, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude ;
- ventilation suffisante afin de renouveler l’air et d’évacuer l’humidité ;
- un éclairage naturel suffisant et bénéficiant d’une ouverture donnant à l’air libre ;
L’article 3 du même décret fait la liste des équipements de conforts devant etre présent. Sans entrer dans un inventaire à la prévert, on peut citer, une installation sanitaire intérieure au logment, un élciarage suffisant, une évacuation des eaux ménagères, de l’eau potable ainsi qu’un chauffage normal.
II- Quelles conséquences le DPE peut avoir sur les logements insalubres ?
Le diagnostic de performance énergétique est un document juridique opposable. Il permet d’évaluer les performances énergétiques d’un logement et vise à interdire à terme la location des passoires thermiques.
Ainsi, un logement ayant une consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable par an.
Si un logement a une consommation aussi importante il pourra être considéré comme indécent.
En outre, retenons que les loyers sont gelés pour les logements dont les performances sont classés F ou G depuis le 24 aout 2022. Cette règle est rappelée à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
III- Quels risques pour un propriétaire en cas de logement indécent et insalubre ?
Tout d’abord, un logement indécent ou devenu indécent peut conduire à une procédure devant le juge judiciaire.
Cette procédure peut conduire à l‘injonction de travaux de rénovation ainsi qu’à la baisse du loyer voire la suspension de ce dernier.
Cette baisse ou suspension peut s’appliquer jusqu’à la réalisation des travaux.
Pis encore, le locataire peut faire constater par l’ARS la situation d’insalubrité. Sur la base de ce rapport, le préfet pourra prescrire l’exécution d’office des travaux. En outre, il pourra prononcer l’interdiction d’habiter et ordonner l’hébergement des occupants aux frais du propriétaire. Cette procédure est prévue par les articles L.511-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.
En effet, le bailleur a l’obligation de délivrer un logement qui ne soit pas indécent et insalubre au risque d’en subir les conséquences juridiques.
IV- Que faire en tant que locataire dans un logement indécent et insalubre ?
Tout d’abord, il faut absolument obtenir le DPE, lequel est obligatoire. En outre, ce dernier est valide 10 ans. Ainsi, il convient de vérifier sa validité. Sur simple demande, le bailleur doit vous le communiquer ou le faire réaliser.
En possession de ce DPE, il sera possible de contester une augmentation des loyers voire de demander la réalisation de travaux de rénovation.
En tout état de cause, il ne faut pas stopper le paiement des loyers. Des procédures sont prévues. En outre, il est possible de signaler une situation d’insalubrité auprès de l’ARS afin de faire réaliser un rapport.
Enfin, accompagné d’un avocat, une telle situation peut se résoudre de manière amiable afin de privilégier une solution rapide et moins coûteuse.
