Dans le plan de lutte du gouvernement contre les passoires thermiques il a été décidé d’empêcher leur location progressive.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des passoires thermiques et leur location est progressivement restreinte.
Ainsi à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location, quelle que soit leur consommation énergétique. Cette interdiction s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience, visant à éliminer progressivement les passoires thermiques du marché locatif afin de lutter contre la précarité énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Cette interdiction concerne les logements les plus énergivores. En effet, si le diagnostic de performance énergétique attribue une note comprise entre F et G, alors le logement est considéré comme indécent. Cette nouveauté a été introduite par la loi Climat et Résilience de 2021.
Un logement indécent est interdit à la location. Pis encore, en cas de location du logement, le propriétaire peut être condamné à reloger le locataire et soumis sous astreinte à réaliser les travaux à ses frais. En outre un logement qui pouvait initialement être décent peut devenir indécent compte tenu de la nouvelle règlementation.
Les propriétaires de passoires thermiques doivent donc entreprendre des travaux de rénovation énergétique. A défaut, ils seront contraints de vendre leurs biens. Cette situation peut s’avérer particulièrement injuste pour les propriétaires indigents subissant une écologie punitive.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
La définition d’une passoire thermique est celle d’un logement énergivore caractérisé par une mauvaise notation par le diagnostic de performance énergétique.
Plus précisément, il est possible de reconnaitre une passoire thermique par sa forte consommation énergétique et sa mauvaise isolation.
Il s’agit d’un logement très mal isolé, entraînant une importante déperdition de chaleur et une forte consommation énergétique, notamment pour le chauffage.
Ces logements sont classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), en raison d’une consommation annuelle supérieure à 330 kWh/m² pour le chauffage, l’eau chaude et la climatisation.
L’efficacité énergétique d’un tel logement est faible puisqu’il faut chauffer énormément pour un confort très faible.
Comment reconnaître une passoire thermique ?
Tout d’abord, c’est l’étiquette énergie délivrée par le diagnostic de performance énergétique qui informe le propriétaire, le locataire ou le nouvel acquéreur de la présence ou non d’un logement énergivore.
Les logements énergivores sont caractérisés par une note classé F ou G, indiquant une forte consommation d’énergie.
Comme il a déjà été indiqué dans un précédent article, le DPE est obligatoire à l’occasion d’une annonce immobilière, de l’achat d’un bien ou encore de la location d’un logement.
En outre, ces passoires thermiques ont un impact environnemental important. Les signes d’une passoire thermique sont faciles à repérer :
- sensations de froid en hiver,
- chaleur excessive en été,
- courants d’air,
- murs ou sols froids.
De plus, les logements mal isolés favorisent l’inconfort, mais surtout l’apparition de moisissures dues à l’humidité. Cela représente un risque et des conséquences pour la santé.
Surtout, les passoires thermiques provoquent des factures d’énergie qui peuvent être exceptionnellement élevées pour un confort thermique très faible.
C’est pour lutter contre la précarité énergétique que des mesures d’interdiction ont été prises par le législateur.
Naturellement, nous pouvons saluer la volonté des pouvoirs publics de provoquer des travaux afin d’augmenter le parc locatif des logements décents.
Un logement décent est une condition indispensable à une vie saine et normale qui constitue une liberté fondamentale.
Que peut faire un locataire face à une passoire thermique ?
Un locataire peut demander une réduction de loyer si le logement est une passoire thermique, en particulier si les factures d’énergie sont élevées.
Ainsi, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour négocier une baisse du loyer, surtout si le montant du loyer est jugé non cohérent avec la qualité énergétique du bien.
En effet, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi Climat et Résilience.
Cet article impose au propriétaire de louer un logement décent, c’est-à-dire un logement qui ne met pas en danger la santé ou la sécurité des occupants.
Depuis 2023, la définition de la décence inclut une performance énergétique minimale.
Un locataire pourrait donc demander la réduction de son loyer pour logement indécent en saisissant la commission départementale de conciliation.
Quelles sont les interdictions de location ?
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 aout 2021 le gouvernement a décidé de verser dans une écologie punitive.
Dorénavant les passoires thermiques font l’objet d’une interdiction de location. Cette interdiction s’est fait progressivement.
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus louer un bien classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) si sa consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an.
Cette restriction a été renforcée dès le 1er janvier 2025, avec l’interdiction de location de tous les logements classés G, quel que soit leur niveau de consommation.
À partir du 1er janvier 2028, l’interdiction concernera les logements classés F.
Enfin, en 2034, les logements classés E seront également interdits à la location.
Ces mesures visent à encourager, pour ne pas dire contraindre, les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Ces travaux visent à améliorer la performance des bâtiments. L’objectif est de rénover le parc locatif privé et réduire la consommation d’énergie des foyers modestes.
En outre, il s’agit de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre.
Naturellement nous ne critiquons pas la volonté de lutte contre le dérèglement climatique du gouvernement et sa volonté de réduction de la facture énergétique des foyers les plus modestes.
Cependant, cette transition écologique à marche forcée est de nature à léser de nombreux propriétaires incapables d’engager les travaux de rénovation nécessaires.
Quels travaux pour rénover une passoire thermique ?
Le diagnostic de performance énergétique est assorti d’un audit énergétique. Cet audit permet de déterminer les travaux à réaliser.
La priorité pour rénover une passoire thermique est d’améliorer l’isolation thermique.
Ainsi il est essentiel d’isoler la toiture, les murs et les planchers bas. Ces éléments sont responsables de la majorité des pertes thermiques.
En complément, le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage permet de limiter les déperditions de chaleur et les courants d’air.
Enfin, une meilleure isolation garantit un logement plus confortable en hiver comme en été.
Des aides sont mises en place dont notamment un prêt sans intérêts appelé éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ ou encore MaPrimeRénov’ .
Cependant, ces aides sont très loin d’être satisfaisantes et sont soumises à des conditions restrictives.
Quelles aides pour les passoires thermiques ?
Avec la nouvelle loi de finance ces aides risques d’être revues à la baisse.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est une aide de l’État qui finance une partie des travaux de rénovation énergétique.
Elle est accessible à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, et le montant varie selon les revenus du ménage et la nature des travaux réalisés.
Les travaux éligibles incluent l’isolation, le remplacement de systèmes de chauffage, ou encore l’amélioration de la ventilation.
Le montant de l’aide peut atteindre jusqu’à 20 000 euros sur 5 ans, selon les projets.
Cependant, comme nous l’avions déjà dénoncé, l’obtention de l’aide MaPrimeRénov’ peut s’avérer être un véritable parcours du combattant.
Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)
L’éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d’intérêts.
Ce prêt est accessible à tous les propriétaires, sans condition de revenus, et peut couvrir un large éventail de travaux comme l’isolation ou le remplacement du chauffage.
Le montant peut atteindre jusqu’à 50 000 euros, selon les travaux réalisés.
En outre, l’absence de condition de revenus apparaît être une hérésie à l’heure où des restrictions budgétaires s’appliquent.
Prime Coup de Pouce Rénovation Performante
Cette prime est versée par les fournisseurs d’énergie dans le cadre des certificats d’économies d’énergie (CEE). Elle est destinée aux projets de rénovation globale permettant un gain énergétique d’au moins 55 %. Elle peut être cumulée avec MaPrimeRénov’ et d’autres aides.
Seule la prime « coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » existe encore.
TVA réduite et exonération de taxe foncière
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %. Par ailleurs, certaines communes proposent une exonération temporaire de taxe foncière pour les propriétaires ayant réalisé des travaux d’amélioration énergétique.
Ces aides peuvent souvent être cumulées, ce qui permet de réduire significativement le coût des travaux pour rendre le logement moins énergivore et plus confortable.
Attention cependant, les dispositifs évoluent rapidement et sont soumis à des conditions très restrictives.
Si une condition manque, c’est l’ensemble de l’aide qui est refusée.
Enfin, il s’agit de subvention, c’est à dire d’un financement fait sur des fonds publics. Ce sont donc nos impôts qui financent la transition écologique.
Comme tout marché de niche, il existe des abus, des détournements de fonds.
Comment vendre une passoire thermique ?
Tout d’abord, la législation n’interdit pas la vente de passoires thermiques. Cependant la vente de ces logements est encadrée par des obligations spécifiques.
Avant de vendre une passoire thermique, il est obligatoire de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique . Le classement du bien (de A à G) doit être mentionné dans l’annonce immobilière, sous peine de sanctions.
De plus, le vendeur doit informer l’acheteur des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. Ces éléments sont précises dans l’audit énergétique.
Depuis le 1er avril 2023, le DPE est opposable, ce qui signifie que l’acheteur peut se retourner contre le vendeur si les informations sont erronées.
Il est donc crucial de fournir un diagnostic fiable et complet.
Vendre une passoire thermique a nécessairement des conséquences sur son prix d’achat. En effet, tout acheteur aura intérêt à intégrer dans la négociation les travaux de rénovation à entreprendre.
Ainsi le marché immobilier sera nécessairement fortement impacté par l’interdiction de location des passoirs thermiques.
Un pass énergétique par la lutte contre les passoires thermiques ?
Que l’Etat veuille lutter contre la précarité énergétique est une bonne chose. En revanche, les aides sont largement insuffisantes et de nombreux propriétaires se retrouvent en difficulté.
Contraints de vendre à vil prix, ces derniers se retrouvent être les sacrifiés de l’écologie punitive.
Dorénavant pour être propriétaire, il faut avoir les moyens de le rester.
Or, si certains n’y voient aucune critique, alors il convient d’apporter les précisions suivantes.
Les mesures mises en place ont pour objectif d’accoutumer à la restriction. Si les véritables passoires énergétiques constituent une plaie, en revanche, les critères permettant de caractériser un logement comme tels sont évolutifs.
Ainsi, les paramètres de calcul des DPE ont évolué, les rendant plus restrictifs. Certains logements considérés comme décents aujourd’hui deviendront indécents ultérieurement.
Or, cette obsolescence programmée des logements reposent sur des critères évolutifs et objectifs. En outre les aides sont insuffisantes et les petits propriétaires subissent des pertes particluièrement graves.
Face à de tels mesures punitives, la responsabilité de l’Etat du fait des lois pourrait être une indemnisation possible pour les petits propriétaires désarçonnés.
