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Peut-on se dégager d’un promesse unilatérale de vente ?

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Pour rappel, la promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le promettant donne son consentement préalable à la vente et laisse au bénéficiaire un délai d’option pendant lequel il dispose de la faculté de contracter et levé l’option ou de ne pas contracter. On la retrouve couramment en matière de vente de biens immobiliers ou dans les cessions d’entreprises.

La PUV fait partie de la catégorie des avant-contrats ayant pour objet de préparer la conclusion du contrat de vente ultérieur.

La loi est aujourd’hui claire :

“La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis”

Autrement dit, pendant le temps qui est laissé au bénéficiaire pour lever l’option, le promettant ne peut pas revenir sur son engagement.

Inefficacité de la rétractation de la promesse unilatérale durant le délai d’option

En l’espèce, le 21 juin 2012, un protocole d’accord a été conclue entre deux sociétés. La deuxième partie du protocole prévoyait une promesse de cession d’action au capital de la filiale de la société promettante. Le temps laissé à la société bénéficiaire était de six mois à compter de l’assemblée générale approuvant les comptes de la société cible du 31 décembre 2015.

Le 08 mars 2016, la société promettante notifié la rétractation de sa promesse de cession tandis que le 28 juin 2016, la société bénéficiaire notifié quant à elle son intention de contracter et donc de lever l’option.

La société bénéficiaire a assigné la société promettante en exécution forcée de la promesse et au paiement de dommages et intérêts.

Le débat était ici important puisque la question de la rétractation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire a toujours fait l’objet d’un contentieux important.

Pendant de nombreuses années, la cour de cassation a considéré que la levée d’option de façon postérieure à la rétractation du bénéficiaire excluait toute rencontre des volontés, de sorte qu’aucune réalisation forcée ne pouvait en résulter. (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 15 décembre 2009, n°08-22.008)

Cet arrêt fut l’occasion pour la juridiction de rappeler la différence entre l’offre et vente ET la promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, à la différence de la simple offre, contient, en plus du consentement du promettant, les éléments essentiels du contrat définitif qui permettront au bénéficiaire de lever l’option.

La troisième chambre civile de la cour de cassation avait préalablement édicté comme solution que lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, le promettant s’obligeait définitivement à vendre et que sa rétractation postérieure était inefficace, même avant l’ouverture du délai d’option laissé au bénéficiaire. (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 juin 2021, n°20-17.554)

Application immédiate à la réforme du droit des contrats

Une application immédiate

Le principe concernant l’entrée en vigueur de l’article 1124 du Code civil issue de l’ordonnance du 10 février 2016 est le suivant : « Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne. » (Article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016)

Dès lors, le contrat d’espèce ayant été conclu en 2012, la société promettante défendait l’idée selon laquelle l’application immédiate de cette nouvelle position serait contraire au principe de sécurité juridique ainsi qu’au principe du droit au procès équitable.

A cet argument, la juridiction juge qu’au vu des évolutions législatives récente en matière de droit des obligations, il y avait lieu d’appliquer immédiatement cette nouvelle position.

Surtout, que le principe de sécurité juridique n’implique aucunement l’acquisition d’un droit à une jurisprudence constante et inchangée.

Autrement dit, le principe de sécurité juridique s’oppose à la cristallisation d’une position des juges constante et inamovible au fur et à mesure des années. (Cour Européenne des Droits de l’Homme, Allègre c. France, n°22008/12, 12 juillet 2018)

Il semble que l’objectif principal de cette décision et d’harmoniser la position de la juridiction et éviter qu’un bénéficiaire soit confronté à une situation moins favorable qu’un autre en fonction de la date de conclusion de son contrat.

La rédaction de la promesse unilatérale

Comme nous l’avons précédemment évoqué, il est important d’être rigoureux et attentif dans la rédaction d’une promesse unilatérale de vente, celle-ci engageant préalablement le consentement de son auteur.

Il y a lieu de rappeler que la PUV doit parfois respecter les formalités qui sont prévus pour l’acte définitif.

Par exemple, lors d’une promesse unilatérale d’achat de fonds de commerce, les mentions de l’article L141-1 du Code de commerce doivent être écrite, sous peine de nullité de l’acte.

De même, la promesse devient caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur, où à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable. (Article 1117 du Code civil)

A titre d’exemple, la levée d’option intervenant plus de onze ans et quatre mois après la signature de la promesse est devenue caduque. (Cour de cassation, Chambre commerciale, 27 janvier 2021, n°18-22.492)

Si l’exemple est particulièrement exacerbé, certaines situations donnent lieu à interrogation.

En effet, la doctrine estime qu’en l’absence de délai inclut dans la promesse, celle-ci devient caduque après application du délai de prescription quinquennale, mais cette règle n’a aucunement été consacré et le critère de la durée raisonnable, s’apprécie en fonction de chacun des cas d’espèce.

Surtout, en l’absence d’un délai fixe, les juges doivent apprécier celui-ci en fonction de l’intention de chacune des parties et dispose en ce sens d’un pouvoir d’appréciation souverain.

En matière de contrat, pour éviter les mauvaises surprises, il est préférable d’éviter toute interprétation erronée.

Dès lors, si la rédaction d’un tel acte peut être faite sans accompagnement, au vu des enjeux importants engendrés par celui-ci, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit.


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