Vous saurez tout sur le dépôt de garantie des locataires ou « la caution » payée par le locataire à l’occasion de la conclusion d’un bail d’habitation.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat de location. En langage courant on parle plutôt de « caution ». Cette somme a pour but de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire, notamment la restitution du logement en bon état et le paiement des loyers et charges.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois après la restitution des clés, sous réserve des sommes dues au bailleur. En cas de non restitution dans ce délai, des intérêts au taux légal sont dus au locataire.
Cependant, il est courant que les locataires ne revoient jamais cette somme lors de leur départ. A l’inverse, les propriétaires sont parfois désœuvrés lorsqu’ils récupèrent un logement extrêmement dégradé.
Dans cet article nous donnerons 4 conseils pour les locataires en vue de récupérer leur dépôt de garantie.
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?
Le dépôt de garantie des locataires est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail. Cette somme a pour but de couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives, notamment les dégradations locatives ou les impayés de loyer.
Le dépôt de garantie doit être indiqué dans le bail (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Ce dépôt de garantie peut être d’un mois (lorsque logement vide) et deux mois (lorsque logement meublé) selon l’article 22 de cette même loi.
Le cautionnement est défini par l’article 2288 du Code civil comme étant le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Ainsi une « caution » est un engagement pris par une personne tierce à payer les dettes du locataire.
Très souvent, les parents peuvent être « cautions » des loyers de leurs enfants. Ainsi, si le locataire ne paye pas le loyer, le propriétaire pourra demander le règlement de ces derniers directement aux cautions.
C’est pourquoi la « caution » et le « dépôt de garantie » sont deux choses juridiquement différentes. Ces deux systèmes de protection du propriétaire peuvent être mis en œuvre cumulativement.
Dans quel cas le propriétaire peut-il retenir tout ou partie du dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de restitution du dépôt de garantie.
Tout d’abord, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.
Ensuite, ce délai de deux mois débute au moment de la remise des clés par le bailleur.
En outre, les sommes qui seraient déduites du dépôt de garantie doivent être dûment justifiées.
La jurisprudence considère que le propriétaire apporte des justificatifs nécessaires lorsqu’il démontre la différence d’état du logement entre l’entrée et la sortie du locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie constituent un outil indispensable. Egalement, un constat d’huissier de justice (devenu commissaire de justice) peut être utilisé pour démontrer les dégradations. Enfin des factures permettant de chiffrer les réparations sont nécessaires. Attention, cela signifie que des devis sont insuffisants.
Enfin, les retenues justifiées doivent résulter des travaux de nettoyage et réparations, de dégradations ou encore de loyers impayés.
Le bailleur est tenu de justifier du coût réel des travaux de remise en état pour pouvoir retenir une partie du dépôt de garantie. La Cour d’appel de Fort-de-France a jugé que le bailleur doit produire des justificatifs valables et non des évaluations forfaitaires ou des devis émanant d’entreprises non qualifiées.0
Quel est le délai légal pour restituer le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie des locataires doit être restitué en fin de bail. Si l’état des lieux est conforme, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie.
L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, si aucune dégradation n’a été constatée. En outre, il est nécessaire que le locataire soit à jour dans ses paiements. Dans ce cas le propriétaire est tenu de restituer intégralement le dépôt de garantie. Il a1 mois à compter de la remise des clés pour s’exécuter.
En revanche, s’il y a des dégradations, des impayés ou autres désordres, des retenues peuvent être opérées. Dans ce cas, le propriétaire aura un délai de deux mois. Le propriétaire devra justifier des dégradations et notamment veiller à ce qu’ils ne s’agissent pas d’une usure normale. Egalement, la remise en état doit être conforme à l’origine. Il ne peut pas mettre à la charge du locataire des travaux d’amélioration.
Ce délai démarre à compter de la remise des clés en mains propres ou par lettre recommandée. Nous vous conseillons plutôt la lettre recommandée pour obtenir une date certaine.
Quels conseils pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie ?
Voici quatre conseils que nous donnons à nos clients pour obtenir la restitution de votre « caution » :
- conserver l’état des lieux d’entrée et de sortie en veillant à ce qu’ils reflètent la réalité ;
- réaliser un pré état des lieux avant la remise des clés lors de votre départ ;
- restituez les clés et formalisez la restitution afin d’obtenir une preuve certaine ;
- conservez une trace écrite de vos échanges avec le propriétaire ou l’agence immobilière ;
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 si le propriétaire tarde ou refuse à restituer le dépôt de garantie, une majoration de 10% du loyer mensuel s’applique pour chaque mois de retard.
De plus, la Cour de cassation a confirmé que la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, même pour des contrats de location conclus avant cette date.
En conclusion, la non restitution du dépôt de garantie constitue un des meilleurs investissements d’un locataire qui subirait injustement une retenue de ce dernier lors de son départ.
Propriétaires malhonnêtes, gare à vous, la peur doit changer de camp !
