L’encadrement des loyers fixe un plafond maximum au delà duquel un propriétaire ne peut pas aller pour déterminer le montant du loyer de son bail d’habitation.
La question de l’encadrement des loyers n’est pas nouvelle. En effet, plusieurs lois sont intervenues depuis la loi du 6 juillet 1989 sur le plafonnement des loyers.
Depuis 2014, la loi ALUR est venue fixer un nouveau régime d’encadrement des loyers. Ce dispositif a ensuite été remplacé par la loi ELAN de 2018. Son article 140 a fixé un régime expérimental sur les zones géographiques souffrant d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Nous vous expliquons tout ce que vous avez à savoir sur l’encadrement des loyers.
Pourquoi un encadrement et plafonnement des loyers ?
Tout d’abord, en principe le prix du loyer est fixé librement (article 17 de la loi de 1989). En outre, le prix n’est pas figé à jamais. Celui ci peut évoluer en fonction de ce que nous appelons l’indice de référence des loyers (IRL).
Cet indice est évalué trimestriellement par l’INSEE. Si le bail contient une clause de révision annuelle des loyers, cette clause permettra de justifier une augmentation de loyer. Cet indice tient compte de l’évolution des prix (donc l’inflation).
En franche, les prix des loyers sont indexés sur l’inflation.
En conséquence, les salaires n’étant pas indexés sur l’inflation, le prix des loyers augmente plus rapidement que le pouvoir d’achat.
C’est pourquoi pour plus de 49% de la population, le prix du loyer constitue une charge à laquelle ils ne peuvent faire face !
Afin de juguler ces effets, le législateur a prévu un système de plafonnement des loyers.
En quoi consiste le plafonnement des loyers ?
Tout d’abord, le plafonnement consiste à fixer un loyer de référence. Pour déterminer le prix du loyer de référence, il convient de s’appuyer sur les chiffres établis par l’observatoire local des loyers.
Lorsqu’une ville décide d’activer le dispositif législatif relatif au plafonnement des loyers, le Préfet de Département édicte un arrêté. Car en effet, ce sont les villes qui décident ou non de recourir à ce dispositif.
Ainsi l’Etat n’impose pas lui même le plafonnement des loyers, mais offre un outil aux Communes.
Cet arrêté préfectoral fixe ensuite des tableaux permettant de connaître selon les zones, les caractéristiques du logement et son ancienneté, le loyer de référence. A cela est ajouté un loyer de référence minoré (-30%) et majoré (+20%). A titre d’exemple, voici l’arrêté concernant la ville de Montpellier.
Ainsi, tout bail d’habitation sera soumis au loyer de référence pour déterminer le prix de la location. Le non respect de ce dispositif n’est pas sans conséquence.
Qui est concerné par le plafonnement des loyers ?
Tout d’abord, il faut distinguer les zones tendues et les Communes volontaires.
Les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers:
Le régime d’encadrement des loyers est applicable dans les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social »
En outre, une liste est fixée par décret avec le nom des Communes soumises à ce dispositif. Le dernier décret a été fixé le 29 juillet 2022.
Les zones résultant d’une application volontaire:
Dans le champ des Communes volontaires, seules quelques villes ont activé le dispositif sur leur territoire.
Aujourd’hui ce sont les villes de à Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, ainsi que plusieurs villes dans la couronne Parisienne.
En outre, un arrêté préfectoral réévalue chaque année le loyer de base, son minimum et son maximum.
Les contrats de location concernés par le plafonnement des loyers
L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).
En outre, la loi ELAN ne s’applique pas aux sous locations, au logements sociaux ou encore au AIR BNB.
Enfin, ce dispositif s’applique aux nouveaux baux d’habitation mais aussi à leur renouvellement.
Quelles conséquences emportent le plafonnement des loyers ?
Tout d’abord, les propriétaires ne peuvent plus fixer librement le prix du loyer.
Lorsqu’il s’agit d’une première location, le prix doit respecter le loyer de référence dans les zones tendues.
En outre, lorsqu’il s’agit d’une nouvelle mise en location, le précédent loyer doit être repris à l’identique.
Plus précisément, on considère qu’il existait un locataire lorsqu’une location précédente a moins de 18 mois. Il existe des exceptions pour déroger à cette règle de la reprise à l’identique du prix du loyer.
Quelles conséquences en cas de non respect du plafonnement des loyers ?
L’article 140 de la loi ELAN fixe un long et fastidieux mode d’emploi. En outre, en cas de non respect par le propriétaire du loyer de référence, le Préfet doit mettre en demeure le propriétaire de se conformer. Ainsi, les pouvoirs publics ont fait le choix d’une sanction graduée et pédagogique.
En effet, ce n’est qu’en l’absence de réponse positive du bailleur qu’une amende administrative de 5000 € pour les personnes physiques, et 15.000 € pour les personnes morales sera édictée.
Quelles conséquences du plafonnement des loyers sur l’offre et la demande de logements locatifs ?
Tout d’abord, et c’est inquiétant, il n’existe pas d’étude d’impact à ce sujet. En outre, le dispositif est expérimental depuis 2018 et a été renouvelé jusqu’à 2026.
En réalité, il convient de mettre en évidence plusieurs points. D’une part, le plafonnement des loyers constituent un véritable moyen de protection des ménages les plus précaires. D’autre part, ce mécanisme peut s’avérer totalement contre productif pour l’investissement locatif.
En effet, un plafonnement des loyers a deux conséquences :
- il diminue l’attrait de réaliser des travaux d’amélioration ;
- il diminue l’investissement locatif car les investisseurs préfèreront investir leurs capitaux dans une ville à proximité non soumise à encadrement ;
En réalité, le plafonnement des loyers constitue un aveu d’échec des pouvoirs publics.
En effet, il s’agit d’un échec car le pouvoir d’achat des ménages diminue si bien que la part consacré au loyer devient disproportionnée. Or, il n’existe pas de politique économique durable et efficace pour créer de la richesse.
En outre, il fait reposer sur les initiatives privées l’insuffisance des pouvoirs publics à créer de nouveaux logements. Car le prix des loyers dépend aussi de l’offre et de la demande. Les zones tendues résultent d’une insuffisance d’offre.
Enfin, ce plafonnement des loyers ne tient pas compte de la situation personnelle des bailleurs. Ces derniers ont parfois investis de lourdes économies dans un projet immobilier afin d’obtenir des revenus complémentaires. Ainsi ce plafonnement vient obérer leurs espoirs de liberté financière.
