Immeuble menaçant ruine

Un immeuble menaçant ruine est un bâtiment dont l’état de dégradation présente un danger pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants. 

Les immeubles sont comme les relations sentimentales. Ils s’entretiennent à défaut, c’est l’effondrement assuré !

En france, la paupérisation des propriétaires, le vieillissement du parc locatif entraine une multiplication des habitats indignes. Selon l’ANAH, l’habitat est qualifié d’indigne lorsque la santé ou la sécurité des occupants est menacée.

Si tous les habitats indignes ne sont pas des édifices menaçant ruine, en revanche, un habitat menaçant ruine est indigne.

Ce danger peut résulter d’un défaut d’entretien, d’un vice de construction, d’un affaissement de structure, de fissures importantes ou encore d’un risque d’effondrement total ou partiel. 

Le ministère chargé du logement indique qu’environ 25 000 logements par an sont concernés par des arrêtés ou procédures liés à l’insalubrité, l’indécence ou le péril. Ce chiffre regroupe donc plusieurs situations, dont les immeubles menaçant ruine, mais il ne les isole pas toujours.

Service-public.fr précise qu’il y a péril lorsque les murs, bâtiments ou édifices n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers.

Certaines communes publient leurs propres chiffres. À Marseille, par exemple, environ 518 arrêtés de péril ont été pris en 2023 selon des chiffres municipaux rapportés par Le Monde. 

Ce phénomène n’est pas isolé puisque M6 MAG y a même consacré un reportage sur les conséquences de l’effondrement d’un immeuble. Des vies brisées voire parfois meutries.

Lorsque des immeubles s’écroulent, ce sont des vies qui s’effondrent !

Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.

Qu’est ce qu’un immeuble menaçant ruine ? 

Un immeuble menaçant ruine est un bâtiment dont l’état de solidité est insuffisant et qui présente un risque pour la sécurité des occupants ou des tiers. 

Il peut s’agir d’un risque d’effondrement total, d’effondrement partiel, de chute de matériaux, de fissuration grave, d’affaissement ou de dégradation importante de la structure. 

Depuis le 1er janvier 2021, le Code de la construction et de l’habitation ne vise plus seulement les immeubles qui « menacent ruine ».

En effet, dorénavant la définition est plus large. Il s’agit des murs, des bâtiments ou des édifices qui « n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ».

Cette définition est consacrée par les dispositions de l’article L. 511-2, 1° du Code de la Construction et de l’Habitation. 

Évolution de la notion

Nous sommes passés d’immeuble menaçant ruine à  « immeuble à sécurité structurelle insuffisante » ou d’« immeuble structurellement dangereux » !

L’expression « immeuble menaçant ruine » était centrée sur l’idée d’effondrement du bâtiment. La nouvelle rédaction de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation est plus large, car elle vise tous les bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants et des tiers.

Avant la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2021, l’ancien article L. 511-1 du CCH visait les immeubles qui menaçaient ruine et pouvaient compromettre la sécurité publique par leur effondrement. 

Depuis la réforme issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, la logique est plus large.

Dorénavant, il suffit que l’immeuble ne présente pas des garanties de solidité suffisantes pour protéger les occupants ou les tiers. 

La notion de « sécurité publique » a donc été remplacée par une approche plus concrète centrée sur les personnes exposées au danger. 

Origine du danger

Le danger doit principalement provenir de l’immeuble lui-même. 

En outre, il peut résulter de sa vétusté, d’un défaut d’entretien, d’un vice de construction, d’un incendie, d’une toiture pourrie, de murs fissurés ou d’un affaissement de structure. 

En revanche, lorsque le risque provient surtout d’une cause extérieure, comme une inondation, un éboulement naturel ou un mouvement de terrain, le maire agit plutôt sur le fondement de ses pouvoirs de police générale prévus par le Code général des collectivités territoriales.

Quelles sont les causes d’un immeuble devenu en ruine ?

Tout d’abord, la vétusté constitue l’une des principales causes des immeubles menaçant ruine. Avec le temps, les matériaux se dégradent naturellement : bois fragilisé, corrosion métallique, fissuration des murs, infiltrations d’eau ou affaissement des structures. 

Vétusté et défaut d’entretien sont les causes principales de l’existence d’une situatin de ruine.

Lorsque le propriétaire ne réalisent pas les travaux nécessaires, le défaut d’entretien accélère la dégradation du bâtiment et augmente le risque pour les occupants et les tiers. 

Ainsi le manque d’entretien constiue la cause principale.

Si l’ANAH procède à la distribution d’aides d’Etat comme MA PRIME RENOV, ce mécanisme est très dysfonctionnel en raison de la lenteur de l’attribution de telles primes.

En outre, l’instauration de DPE, particulièrement restrictif contraint les propriétaires à vendre leur bien ou à stopper l’augmentation des loyers.

Enfin, le plafonnement des loyers achève le propriétaire moyen, qui par manque de rentabilité retardera voire annulera des travaux d’amélioration, faute de rentabilité.

Or, à vouloir aider les plus modestes, on finit par créer le terreau fertile d’un danger mortel !

Pourquoi parle t’on dorénavant « d’immeuble structurellement dangereux » ?

L’expression « immeuble menaçant ruine » évoquait immédiatement l’image d’un bâtiment prêt à s’effondrer. La nouvelle formulation est plus technique et plus large. Elle permet de viser des situations moins visibles mais potentiellement dangereuses : affaissement progressif, fragilité des planchers, corrosion de structures métalliques, fissures évolutives, instabilité interne, etc.

Un passage d’une logique de ruine à une logique de risque

Ce changement est important car il déplace l’attention du résultat visible — la ruine ou l’effondrement — vers le risque lui-même et la capacité du bâtiment à assurer la sécurité des personnes.

L’ancienne notion était relativement matérielle et spectaculaire : il fallait un immeuble qui menace de s’effondrer ou présente un état proche de la ruine. La nouvelle définition repose davantage sur une analyse préventive et technique. Désormais, un bâtiment peut être concerné même avant un risque d’effondrement manifeste, dès lors qu’il ne présente plus les garanties structurelles suffisantes.

Le qualificatif le plus pertinent serait donc celui d’« immeuble en défaut de sécurité structurelle » ou d’« immeuble présentant une insuffisance de garanties de solidité ».

Une procédure plus simple

La réforme issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020 a aussi eu pour but d’unifier les anciennes procédures de péril, d’insalubrité et de sécurité des immeubles.

Au lieu de multiplier les catégories juridiques, le droit retient désormais une logique plus opérationnelle : identifier le danger, imposer les mesures nécessaires, puis vérifier si le bâtiment est redevenu sûr. 

Une intervention plus efficace

Cette nouvelle définition permet au maire ou au préfet d’agir plus rapidement et plus clairement. 

L’objectif est d’éviter que l’administration soit bloquée par des distinctions trop techniques entre péril ordinaire, péril imminent, sécurité publique ou solidité du bâtiment. 

La priorité est désormais la prévention du risque et la protection effective des personnes exposées.

Quelles conséquences pour les maires en cas d’immeubles menaçant ruine ? 

Oui, le maire a une obligation d’agir lorsqu’il a connaissance d’un immeuble présentant un danger pour la sécurité des occupants ou des tiers sans que la carence du propriétaire soit constatée.

En tant qu’autorité de police administrative spéciale des immeubles dangereux, il doit prendre les mesures nécessaires pour prévenir les risques et protéger la sécurité publique. Cette compétence résulte aujourd’hui des articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Une obligation liée au danger, non à la carence du propriétaire

Oui, le maire a une obligation d’agir lorsqu’il a connaissance d’un immeuble présentant un danger pour la sécurité des occupants ou des tiers. Cette obligation ne dépend pas d’une carence préalable du propriétaire. Le déclencheur juridique est l’existence d’un risque pour les personnes, et non la faute, l’inaction ou la mauvaise volonté du propriétaire. 

Une police administrative préventive

Le pouvoir du maire est un pouvoir de police administrative. Il vise à prévenir un accident, non à sanctionner le propriétaire. Dès lors qu’un danger réel est porté à sa connaissance, le maire doit apprécier la situation, faire constater techniquement le risque si nécessaire, puis prendre les mesures adaptées : sécurisation, travaux, évacuation, interdiction d’habiter ou procédure d’urgence en cas de danger imminent. 

Le rôle distinct de la carence du propriétaire

La carence du propriétaire intervient surtout dans un second temps. Elle permet à la commune de faire exécuter d’office les mesures prescrites si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai fixé. Dans ce cas, la commune se substitue au propriétaire défaillant et les frais peuvent être mis à sa charge. 

Une responsabilité possible de la commune

Si le maire reste inactif alors qu’il connaissait l’existence d’un danger, la responsabilité de la commune peut être engagée pour carence fautive. Le maire ne peut donc pas justifier son abstention en affirmant que le propriétaire devait agir en premier. La responsabilité privée du propriétaire et l’obligation de police du maire peuvent coexister.

Quelles sont les procédures pour immeubles menaçant ruine ? 

Pour une raison de simplicité les procédures concernant les immeubles structurellement dangereux ont évolué après 2021.

Les anciennes procédures applicables aux immeubles menaçant ruine

Il existait une procédure de péril ordinaire et d péril mminent qui sans disparaitre totalement ont profondément évolué.

L’ancienne procédure de péril ordinaire

Avant le 1er janvier 2021, la procédure de péril ordinaire reposait principalement sur les anciens articles L. 511-1 et L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle concernait les immeubles qui menaçaient ruine ou qui n’offraient pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique. 

Conditions d’activation du péril ordinaire

Cette procédure était activée lorsqu’un bâtiment présentait un danger sérieux lié à son état propre, sans pour autant caractériser une urgence immédiate. 

Le danger pouvait résulter de fissures importantes, d’un affaissement, d’une dégradation des murs porteurs, d’une toiture instable ou d’un défaut d’entretien général. Le maire devait constater que l’immeuble présentait un risque pour la sécurité publique.

Le péril ordinaire supposait donc :

• un danger provenant principalement de l’immeuble lui-même ;
• un défaut de solidité ou un risque d’effondrement ;
• une absence d’urgence immédiate nécessitant une intervention instantanée.

Ainsi le maire engageait alors une procédure contradictoire et mettait le propriétaire en demeure d’exécuter les travaux prescrits. La particularité est qu’aucune décision unilatérale ne pouvait etre prise.

L’ancienne procédure de péril imminent

Avant la réforme de 2020, la procédure de péril imminent était prévue par l’ancien article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation. Elle concernait les situations dans lesquelles le danger risquait de se réaliser à très brève échéance. 

Conditions d’activation du péril imminent

Le péril imminent était caractérisé lorsqu’un risque grave et immédiat menaçait la sécurité des personnes. 

Dans ce cas il pouvait s’agir d’un risque d’effondrement soudain, de chute de matériaux, d’un mur prêt à céder ou d’un bâtiment fortement fragilisé par un incendie ou des infiltrations importantes.

La procédure nécessitait plusieurs conditions :

• un danger grave et imminent ;
• une menace immédiate pour la sécurité publique ;
• une expertise préalable ordonnée par le tribunal administratif.

Le maire devait saisir le juge administratif afin qu’un expert soit désigné rapidement. Si l’expert confirmait l’existence du péril grave et imminent, le maire prenait un arrêté imposant des mesures provisoires de sécurité : étaiement, évacuation, barriérage ou sécurisation des lieux. 

Dans ces deux procédures, le Maire ne pouvait jamais agir directement sans saisir le juge.

Quid en cas d’extrême urgence sous l’ancien régime ?

En cas d’extrême urgence, le maire pouvait aussi agir sur le fondement de sa police générale, notamment pour prendre des mesures immédiates de sécurité. Mais ce n’était pas la procédure spéciale de péril imminent : c’était un autre fondement juridique, lié à ses pouvoirs généraux de police.

En effet les articles L. 2212‑2 et L. 2212‑4 CGCT permettent au maire, en cas de danger grave ou imminent (incendie, inondation, éboulement, etc.), de prescrire les mesures de sûreté exigées par les circonstances. 

Les nouvelles procédures applicables depuis 2021

La procédure de mise en sécurité

Depuis le 1er janvier 2021, la procédure de mise en sécurité constitue le régime de droit commun applicable aux immeubles dangereux. Elle repose sur les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 511-2, 1° vise les bâtiments « qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ». 

Conditions d’activation de la mise en sécurité

Cette procédure est activée lorsqu’un immeuble présente un défaut de solidité créant un risque pour les occupants ou les tiers, même en l’absence d’effondrement imminent.

Les conditions principales sont :

• une insuffisance des garanties de solidité ;
• un danger lié à l’état propre du bâtiment ;
• un risque pour les occupants ou les tiers.

Le danger peut résulter d’une vétusté avancée, d’un défaut d’entretien, d’un vice de construction, de fissures structurelles ou d’une dégradation importante des éléments porteurs.

Le maire engage alors une procédure contradictoire avec le propriétaire avant de prendre un arrêté de mise en sécurité prescrivant les travaux nécessaires. 

Les travaux prescrits dans la mise en sécurité

L’arrêté peut imposer différents travaux selon la gravité du danger : réparation, consolidation, étaiement, fermeture des accès, sécurisation des abords, interdiction d’habiter ou démolition partielle.

Les mesures doivent être nécessaires, adaptées et proportionnées au risque constaté. En cas de non-exécution, la commune peut faire réaliser les travaux d’office aux frais du propriétaire. 

En outre, pour la mise en sécurité, le maire peut s’appuyer sur les constats de ses services, un rapport technique, un diagnostic, des photographies, des visites sur place ou tout document permettant d’établir que l’immeuble n’offre pas les garanties de solidité nécessaires.

L’expertise technique est donc fortement utile en pratique, mais elle n’est pas une condition légale obligatoire préalable.

La procédure d’urgence

Dans la nouvelle procédure d’urgence, le maire peut mettre en œuvre la procédure d’urgence en édicant des mesures immédiates sans saisine préalable obligatoire du juge administratif. 

L’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité compétente de prescrire, par arrêté et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser un danger imminent.

La procédure d’urgence est aujourd’hui prévue par les articles L. 511-19 à L. 511-21 du Code de la construction et de l’habitation. Elle remplace l’ancien péril imminent. 

Conditions d’activation de la procédure d’urgence

Cette procédure est activée lorsqu’il existe un danger imminent nécessitant une intervention immédiate. Le danger peut être manifeste, constaté par les services administratifs ou confirmé par un expert.

Les conditions principales sont :

• un danger immédiat ;
• un risque grave pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
• la nécessité d’agir sans délai.

Le maire peut alors prendre immédiatement les mesures indispensables pour faire cesser le danger, sans attendre une procédure contradictoire complète. 

Les mesures pouvant être ordonnées en urgence

Le maire peut imposer une évacuation immédiate, la fermeture du bâtiment, des travaux de sécurisation, un étaiement d’urgence ou une démolition lorsqu’aucune autre mesure ne permet de supprimer le danger.

La démolition complète demeure toutefois soumise à l’autorisation du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Quels sont les pouvoirs du maire sur ces immeubles ? 

En cas de danger résultant d’un immeuble structurellement dangereux la compétence du maire est rconnue par la loi à travers les dispositions du CCH.

Le maire dispose d’un pouvoir de police spéciale pour intervenir lorsqu’un immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants ou des tiers. 

Depuis le 1er janvier 2021, ce pouvoir s’exerce principalement dans le cadre de la procédure de mise en sécurité prévue par les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’ancien « arrêté de péril » correspond aujourd’hui, en droit positif, à l’arrêté de mise en sécurité.

Le maire peut donc agir dès lors que le risque provient de l’état de l’immeuble lui-même : fissures, affaissement, toiture instable, chute de matériaux, risque d’effondrement ou défaut grave d’entretien.

Mesures que le maire peut ordonner

En cas de danger le maire ordonne toutes les mesures nécessaires pour faire cesser le danger. 

Ainsi, il peut imposer des travaux de réparation, de consolidation, d’étaiement, de sécurisation des abords, de fermeture des accès, d’évacuation des occupants ou d’interdiction d’habiter. 

Mieux encore, en cas de danger imminent, il peut agir en urgence et prescrire immédiatement les mesures indispensables, sans procédure contradictoire préalable complète. 

Arrêté de mise en sécurité ou ancien arrêté de péril

L’intervention du maire prend la forme d’un arrêté. Dans l’ancien droit, on parlait d’arrêté de péril ordinaire ou d’arrêté de péril imminent. Depuis la réforme de 2020, on parle plutôt d’arrêté de mise en sécurité. Cet arrêté doit identifier le danger, préciser les mesures prescrites, fixer les délais d’exécution et informer le propriétaire des conséquences en cas d’inexécution. 

Exécution d’office

Si le propriétaire n’exécute pas les travaux prescrits dans le délai fixé, le maire peut faire procéder à leur exécution d’office aux frais du propriétaire. La commune se substitue alors au propriétaire défaillant pour faire réaliser les mesures nécessaires à la sécurité. Cette possibilité est prévue par le Code de la construction et de l’habitation, notamment dans le cadre des mesures de mise en sécurité. 

Démolition

Le maire peut aller jusqu’à prescrire une démolition lorsque les autres mesures ne permettent pas de faire cesser le danger. La démolition complète est cependant fortement encadrée : elle nécessite l’autorisation du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Le maire ne peut donc pas faire démolir entièrement un immeuble sans cette intervention judiciaire. 

Responsabilité du maire et de la commune

Le maire doit agir lorsqu’il a connaissance d’un danger réel pour la sécurité des personnes. S’il reste inactif alors que le risque était connu, la responsabilité de la commune peut être engagée pour carence fautive. À l’inverse, si le maire prend un arrêté illégal, disproportionné ou insuffisamment justifié, la commune peut également voir sa responsabilité engagée.

Comment déclarer un immeuble menaçant ruine ?

Il n’existe pas, en droit français, de procédure autonome appelée « déclaration d’immeuble menaçant ruine ». 

En pratique, il s’agit d’un signalement adressé au maire afin d’alerter la commune sur l’existence d’un danger lié à un bâtiment. Le maire apprécie ensuite si la situation justifie l’engagement d’une procédure de mise en sécurité ou d’urgence prévue par le Code de la construction et de l’habitation. 

Déclaration à la mairie

Toute personne peut signaler un danger : occupant, voisin, copropriétaire, syndic, pompiers, police municipale ou simple riverain. Le signalement peut être effectué par courrier, courriel, formulaire municipal ou déclaration directe auprès des services techniques de la commune.

Il est recommandé de préciser :

• l’adresse exacte de l’immeuble ;
• la nature des désordres constatés ;
• les risques observés ;
• la date d’apparition du danger ;
• la présence éventuelle d’occupants.

Des photographies, constats ou rapports techniques peuvent être joints afin d’appuyer le signalement.

Situation de péril constatée par le maire

Après réception du signalement, le maire doit apprécier la réalité du danger. Il peut faire intervenir les services municipaux, les services techniques, un architecte, un bureau d’études ou solliciter une expertise.

Ensuite le maire vérifie notamment :

• l’existence d’un défaut de solidité ;
• le risque pour les occupants ou les tiers ;
• le caractère imminent ou non du danger ;
• la nécessité de mesures de sécurité. 

S’il refuse de constater le danger pour la sécurité publique, l’usager peut saisir le Préfet.

Visite de sécurité

Puis une visite sur place est généralement organisée afin de constater l’état réel du bâtiment. Cette visite permet d’identifier les fissures, affaissements, risques d’effondrement, infiltrations ou désordres structurels.

Dans le régime actuel, cette visite peut être réalisée par les services administratifs sans intervention obligatoire préalable du juge administratif. En cas de danger grave ou contesté, la commune peut toutefois solliciter un expert. 

Mise en œuvre de la procédure

Ensuite si le danger est confirmé, le maire peut engager :

• une procédure de mise en sécurité lorsque le danger n’est pas immédiatement imminent ;
• une procédure d’urgence lorsque le danger exige une intervention immédiate.

Ainsi le propriétaire est alors informé des désordres constatés et des mesures envisagées. Dans la procédure ordinaire, une phase contradictoire permet au propriétaire de présenter ses observations avant l’adoption de l’arrêté. 

Notification de l’arrêté

Enfin, lorsque le maire prend un arrêté de mise en sécurité ou une mesure d’urgence, celui-ci doit être notifié au propriétaire et, le cas échéant, aux occupants concernés.

L’arrêté précise :

• la nature du danger ;
• les travaux prescrits ;
• les délais d’exécution ;
• les mesures de sécurité imposées ;
• les conséquences en cas d’inexécution.

En outre, l’arrêté peut également être affiché sur l’immeuble ou publié selon les règles applicables. 

Déclaration de danger et urgence

En cas de danger immédiat, il est essentiel de signaler rapidement la situation à la mairie, mais aussi aux services de secours si un risque d’effondrement ou de blessure existe. Le maire peut alors ordonner immédiatement des mesures de protection : évacuation, fermeture des lieux, périmètre de sécurité ou travaux d’urgence.

Quels sont les risques liés aux immeubles menaçant ruine ?

En cas d’effondrement, c’est un risque de vie ou de mort qui est en jeu !

C’est pourquoi on ne badine pas avec la sécurité publique.

En effet, le principal risque lié à un immeuble menaçant ruine est l’effondrement total ou partiel du bâtiment. 

Cet effondrement peut concerner la toiture, les planchers, les murs porteurs, les balcons, les façades ou certains éléments de structure fragilisés par le temps, les infiltrations ou un défaut d’entretien. Ce risque peut provoquer des blessures graves, des décès ou des dommages matériels importants. 

Danger pour la sécurité des occupants et des tiers

Ainsi, le danger ne concerne pas uniquement les habitants de l’immeuble. Les passants, voisins, visiteurs ou usagers de la voie publique peuvent également être exposés à des chutes de matériaux, des projections, des effondrements de façade ou des ruptures d’éléments de construction. 

C’est précisément pour cette raison que le Code de la construction et de l’habitation vise désormais la sécurité « des occupants et des tiers ». 

Habitat indigne

Les immeubles menaçant ruine s’inscrivent souvent dans des situations d’habitat indigne. 

Dans ce cas un bâtiment fortement dégradé peut devenir impropre à l’habitation en raison de l’humidité, de l’instabilité des structures, de l’absence de sécurité électrique ou du risque permanent d’accident. L’habitat indigne regroupe ainsi des logements présentant des dangers pour la santé ou la sécurité des occupants.

Immeuble insalubre et immeuble dangereux

Un immeuble menaçant ruine n’est pas nécessairement insalubre, mais les deux situations peuvent se cumuler. 

L’insalubrité concerne principalement les risques pour la santé : humidité excessive, moisissures, absence d’aération, installations dangereuses ou présence de substances nocives. 

À l’inverse, la procédure de mise en sécurité vise surtout les risques liés à la solidité du bâtiment. Dans la pratique, un immeuble très vétuste présente souvent à la fois des problèmes de sécurité et d’insalubrité. 

Situation de péril

Une situation de péril existe lorsqu’un bâtiment présente un danger réel pour les personnes. 

Ce péril peut être progressif ou imminent. Il peut résulter d’un affaissement des fondations, d’un incendie ayant fragilisé la structure, de fissures évolutives, d’un effondrement partiel déjà survenu ou d’une forte dégradation des éléments porteurs. 

Dans ces situations, le maire doit intervenir pour prévenir l’accident. 

Risques économiques et sociaux

Les conséquences ne sont pas seulement matérielles. Un immeuble menaçant ruine peut entraîner l’évacuation des occupants, la perte d’usage du logement, des coûts importants de travaux ou de démolition, ainsi qu’une dévalorisation du bien immobilier. 

Les commerces ou activités installés dans le bâtiment peuvent également être interrompus. Dans certains quartiers, la multiplication des immeubles dégradés contribue à la précarisation du tissu urbain et à l’aggravation de l’habitat indigne.

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires ?

En cas d’édiction d’un arrêté de mise en sécurité ou de procédure d’urgence, le propriétaire doit exécuter les mesures prescrites dans le délai imparti. Cette obligation d’exécuter les travaux résulte de l’application des dispositions de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Ces mesures peuvent consister en des travaux de réparation, de consolidation, d’étaiement, de sécurisation, de fermeture des accès ou, dans les cas les plus graves, de démolition.

Frais à la charge du propriétaire

Les travaux prescrits sont en principe réalisés aux frais du propriétaire. L’objectif de la procédure n’est pas de transférer la charge financière à la commune, mais d’obliger le propriétaire à assurer la sécurité de son immeuble. 

Ainsi la réalisation des travaux lui incombe. Pour procéder à la démolition, la saisine d’un juge sera nécessaire. Ces mesures peuvent etre contestées si elles ne s’inscrivent pas dans le but de garantir la sécurité.

Astreinte par jour de retard

Si le propriétaire ne respecte pas le délai fixé, il peut être soumis à une astreinte, c’est-à-dire une somme due par jour de retard jusqu’à l’exécution complète des mesures prescrites. Cette astreinte vise à contraindre le propriétaire à agir rapidement. 

Exécution d’office

En cas d’inaction du propriétaire, la commune peut faire exécuter les travaux d’office. Elle se substitue alors au propriétaire défaillant pour faire réaliser les mesures nécessaires, puis peut lui réclamer le remboursement des frais engagés. 

Responsabilité du propriétaire

Le propriétaire peut engager sa responsabilité civile si l’état de l’immeuble cause un dommage. L’article 1244 du Code civil prévoit que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsque celle-ci résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction.

Peut on empecher au locataire de récupérer ses biens situés dans un immeuble en ruine ? 

Oui, l’accès du locataire à ses biens peut être temporairement empêché si l’immeuble présente un danger pour sa sécurité. Dans ce cas, l’interdiction ne vise pas à priver le locataire de ses biens, mais à éviter qu’il entre dans un bâtiment dangereux. L’arrêté de mise en sécurité peut notamment interdire l’accès, l’usage ou l’habitation des lieux.

Droit du locataire sur ses biens

Le locataire reste propriétaire de ses meubles et effets personnels. Le propriétaire, le maire ou la commune ne peuvent donc pas les conserver, les détruire ou les déplacer librement sans cadre juridique. L’interdiction d’accès doit seulement être justifiée par le risque d’effondrement ou par le danger constaté.

Accès encadré possible

Lorsque la récupération est techniquement possible sans danger, elle peut être organisée sous contrôle : accompagnement par les services municipaux, pompiers, expert, entreprise mandatée ou propriétaire. En revanche, si l’accès expose le locataire à un risque grave, le maire peut légitimement refuser une entrée libre dans l’immeuble.

Obligation du bailleur

Si l’arrêté entraîne une évacuation ou une interdiction d’habiter, le bailleur peut être tenu d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants, selon l’article L. 521-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette obligation ne règle pas directement la récupération des biens, mais elle confirme que le locataire évacué doit être protégé. 

Le propriétaire d’un immeuble menaçant ruine doit il continuer de payer le crédit immobilier ?

Oui, le propriétaire doit continuer à payer son crédit immobilier. L’arrêté de mise en sécurité, l’ancien arrêté de péril ou l’état de ruine de l’immeuble ne suspendent pas automatiquement le contrat de prêt conclu avec la banque. Le prêt reste un engagement contractuel distinct de l’état matériel du bien financé.

Conséquence du non-paiement

Si le propriétaire cesse de rembourser, la banque peut appliquer les sanctions prévues au contrat. En cas de défaillance de l’emprunteur, elle peut notamment exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, avec les intérêts échus et les intérêts de retard, conformément aux règles du Code de la consommation applicables au crédit immobilier.

Effet de l’arrêté de mise en sécurité

L’arrêté oblige le propriétaire à exécuter les mesures ou travaux prescrits pour faire cesser le danger. Ces travaux peuvent être exécutés d’office aux frais du propriétaire s’il ne les réalise pas. Cette charge s’ajoute donc au crédit immobilier, mais ne le remplace pas et ne l’annule pas. 

Solutions possibles

Le propriétaire peut contacter rapidement la banque pour demander un report d’échéances, un réaménagement du prêt, l’activation éventuelle d’une assurance, ou saisir la commission de surendettement si sa situation financière le justifie. Mais sans accord de la banque ou décision juridique particulière, les mensualités restent dues.