Les loyers impayés représentent la très grande majorité des contentieux entre locataires et propriétaires.
Un contentieux entre locataires et propriétaires désigne tout litige né à l’occasion ou à propos d’un contrat de location d’un immeuble à usage d’habitation (ou mixte habitation/professionnel) ou d’un contrat portant sur l’occupation d’un logement.
Selon les chiffres officels du ministère de la justice, le contentieux locatif représente une part très significative de l’activité judiciaire civile.
En 2019, près de 110 000 décisions concernent spécifiquement des litiges entre bailleurs et locataires, soit 79 % de l’ensemble des contentieux de cette nature. Cette donnée révèle que le bail d’habitation est un contrat massivement judiciarisé, ce qui confirme son importance sociale et économique.
Dans 90 % des affaires, le bailleur demande la résiliation du bail et/ou l’expulsion du locataire. Cela montre que l’objectif principal du contentieux est la reprise du logement, souvent en raison d’un manquement grave du locataire.
En outre, les impayés constituent le moteur principal du contentieux locatif. Les arriérés de loyers et charges sont invoqués dans 95 % des affaires. Cette donnée est déterminante : elle confirme que la quasi-totalité des procédures trouve son origine dans une difficulté financière du locataire.
Cependant, il y a également de nombreux litiges relatifs à la gestion locative, aux congés contestés ou encore à des travaux non réalisés ou mal réalisés.
Sur un échantillon de 110.000 décisions, il est constaté que le juge fait très largement droit aux demandes des bailleurs. Les décisions prononcent la résiliation du bail dans 97 % des cas, l’expulsion dans 96 % des cas et la condamnation au paiement dans 99 % des cas.
Ainsi les conflits entre locataires et propriétaires sont massifs. Ce type de contentieux implique réponse rapide du tribunal.
Cette démarche judiciaire est largement dominé par les impayés de loyers. Ainsi les locataires et propriétaires ont des droits. Chacun d’eux doit pouvoir bénéficier de la protection du tribunal et ce, quel que soit le montant du litige.
Dans le présent article nous nous cantonnerons exclusivement aux litiges locatifs résultant d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Quelles sont les étapes obligatoires avant saisine d’un juge en cas de loyers impayés ?
Le non‑paiement du loyer constitue un manquement grave du locataire à ses obligations. Ce manquement peut justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
Cependant en pratique, les textes imposent de passer d’abord par une phase amiable et précontentieuse avant le contentieux.
Phase amiable et précontentieuse : prévention et régularisation de la dette locative
Vous devez, avant toute action judiciaire, mettre en œuvre une phase amiable structurée visant à obtenir la régularisation de la dette.
1. Prise de contact informelle
Dès les premiers impayés, il est recommandé de prendre contact avec le locataire afin d’identifier les causes de la défaillance et d’envisager un plan d’apurement adapté.
2. Mise en demeure de payer par lettre recommandée
Le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Cette démarche n’est pas légalement obligatoire en matière de bail d’habitation avant de saisir le juge, mais elle est fortement conseillée.
Ce courrier de mise en demeure présente plusieurs intérêts:
- matérialise l’impayé et la demande de paiement ;
- constitue une pièce importante devant le juge ;
- peut être exigée par certaines ordonnances de référé
L’assistance d’un avocat spécialisé en droit locatif peut être particulièrement utile.
3. Activation des garanties
Si une assurance loyers impayés a été souscrite, le bailleur peut la faire jouer, selon les conditions du contrat (déclaration de sinistre, délais, pièces à produire).
De même, Si un cautionnement solidaire a été fourni, le bailleur peut poursuivre la caution solidaire pour obtenir le paiement de la dette locative.
4. Mise en oeuvre d’une phase amiable obligatoire
Lorsque le litige ne dépasse pas 5.000 €, L’article 750‑1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité que le juge peut relever d’office, un préalable amiable.
Dans ce cas la demande doit être précédée, au choix des parties :
- d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice,
- ou d’une tentative de médiation,
- ou d’une procédure participative.
Ainsi, une simple mise en demeure par lettre recommandée ou des échanges amiables (courriers, mails, appels) ne suffisent pas, à eux seuls, à remplir l’obligation de MARD préalable de l’article 750‑1 CPC pour les demandes ≤ 5 000 €.
Pour les demandes supérieures à 5.000 €, avec la réforme de la procédure civile du 1er septembre 2025, la phase amiable fait partie de la procédure.
En effet, le juge peut désormais enjoindre les parties à participer à une réunion d’information sur la médiation ou la conciliation (art. 1533 CPC).
Fort heureusement, une conciliation amiable ne peut pas être imposée. Il faudra que les deux parties soient d’accord.
5. La saisine de la commissions départementales de conciliation (CDC)
Pour les baux d’habitation relevant de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, il existe un dispositif spécifique de commission départementale de conciliation (CDC) (article 20 de cette loi).
La CDC est compétente, notamment, pour les litiges relatifs aux loyers, charges, réparations, décence, congés, dépôt de garantie, etc.
Saisir la commission départementale de conciliation peut être :
- obligatoire avant la saisine du juge pour certains litiges précis (ajustement des loyers au renouvellement, contestation de compléments de loyer ou de loyers encadrés).
- facultative pour les litiges relatifs aux charges, réparations, décence, dépôt de garantie, congés, etc…
Cependant, attention, car la saisine de la CDC ne constitue pas une tentative de résolution amiable imposée par les litiges locatifs inférieurs à 5.000 €.
6. Mise en oeuvre de la clause résolutoire
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit comporter une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique du bail notamment en cas :
- de défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu,
- de non-versement du dépôt de garantie,
- de défaut d’assurance contre les risques locatifs,
- de troubles de voisinage constatés par décision de justice définitive.
Pour les loyers impayés, cette clause ne peut produire effet qu’après un commandement de payer resté infructueux.
Ensuite, le bailleur doit faire délivrer au locataire, par commissaire de justice (ancien huissier de justice), un commandement de payer visant la clause résolutoire (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Des mentions obligatoires doivent apparaitre dans ce courrier.
Si, à l’issue du délai de 6 semaines, le locataire n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues ni obtenu de délais de paiement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Qu’est ce que l’injonction de payer en cas de loyers impayés ?
L’injonction de payer est une procédure simplifiée permettant au bailleur d’obtenir rapidement un titre exécutoire.
Ce terme « titre exécutoire », signifie un droit d’obtenir le paiement des loyers, y compris par le recours à la force publique.
Ainsi, cette procédure à pour objet de recouvrer des loyers et charges impayés, sans passer par une audience initiale.
Concrètement, cela signifie que le juge n’appelle pas les parties à une audience. Il décide seul dans son bureau de délivrer une ordonnance au bailleur. A charge pour le bailleur de la faire signifier par huissier au locataire.
Elle est particulièrement adaptée lorsque la créance est certaine, liquide et exigible, et qu’elle ne fait pas l’objet de contestation sérieuse.
Compétence juridictionnelle
Vous devez saisir le juge compétent selon la nature du bail. Pour un bail d’habitation, il s’agit du juge des contentieux de la protection. Pour les baux commerciaux, la compétence revient en principe au président du tribunal de commerce, tandis que les autres dettes civiles relèvent du président du tribunal judiciaire.
Déroulement de la procédure
La procédure débute par le dépôt d’une requête au greffe, sans assignation. Vous devez y joindre les pièces justificatives essentielles, notamment le bail, un décompte précis de la dette et les justificatifs des sommes réclamées.
Le juge statue seul, sans entendre le locataire à ce stade, et peut soit rendre une ordonnance d’injonction de payer, soit rejeter la demande.
Effets de la décision
Si une ordonnance est rendue, elle doit être signifiée au locataire dans un délai de six mois. Celui-ci dispose alors d’un mois pour former opposition. En l’absence d’opposition, l’ordonnance devient un titre exécutoire ayant la même valeur qu’un jugement, permettant d’engager des mesures de recouvrement forcé.
Recours à l’avocat
La représentation est libre, ce qui signifie que l’avocat n’est pas obligatoire. En pratique, son assistance, notamment pour la rédaction de l’ordonnance est particulièrement pratique.
Avantages pratiques
Vous bénéficiez d’une procédure rapide, peu coûteuse et sans obligation d’avocat. Elle permet d’obtenir efficacement un titre pour recouvrer une dette locative, notamment lorsque le locataire ne conteste pas sa situation.
Limites de la procédure
Vous devez toutefois retenir que l’injonction de payer ne permet ni de résilier le bail ni d’obtenir l’expulsion du locataire. Elle est limitée au paiement des sommes dues.
En outre, si la dette est contestée ou insuffisamment justifiée, le juge peut rejeter la requête, vous obligeant à engager une procédure classique.
Comment mettre en oeuvre une procédure de référé en cas de loyers impayés ?
Lorsque l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision sur la dette locative (article 835 et 873 du code de procédure civile). La procédure de référé se fait par assignation.
Cette procédure est généralement plus rapide qu’un jugement au fond, c’est à dire une décision de justice qui tranchera définitivement l’ensemble du litige locatif. Ainsi, en quelques mois le propriétaire peut obtenir une décision lui permettant de saisir directement les comptes du locataires.
En outre, l’ordonnance de référé est exécutoire par provision. Cela signifie que meme en cas d’appel, le propriétaire pourra faire exécuter la décision.
En pratique, une telle procédure permet en paralèlle de faire pression. Si paralèllement vous avez engagé une démarche amiable, cela peut accélérer la résolution du litige.
L’assistance d’un avocat dépend des règles de représentation devant le tribunal judiciaire. Ainsi, pour les litiges de loyers d’habitation devant le juge des contentieux de la protection, la procédure est en principe orale sans représentation obligatoire.
Cependant, le référé ne résoud pas l’entièreté du litige. L’expulsion et la résiliation du bail ne peuvent pas être prononcés dans un tel litige.
Comment résoudre un conflit locataire-propriétaire par la saisine du juge ?
Vous devrez saisir le juge des contenteux de la protection au sein du tribunal judiciaire où se situe le bien loué pour obtenir paiement des loyers impayés, résiliation du bail et expulsion du locataire.
Même si vous devez engager une démarche amiable par lettre recommandée avec accusé de réception, et délivrer un commandement de payer rester infructeux avant de saisir un juge, cette dernière étape sera parfois indispensable.
Il existe deux modes de saisine du juge :
- Assignation : voie classique, notamment lorsque l’on demande paiement, résiliation et expulsion.
- Requête (sans avocat obligatoire) possible devant le JCP lorsque la créance n’excède pas 5 000 € en procédure orale ordinaire
Il existe deux règles procédurales redoutables à respecter.
La notification au préfet
Quand l’assignation est fondée sur une dette locative, elle doit être notifiée au préfet (par le commissaire de justice). Cette notification doit être réalisée au plus tard 6 semaines avant l’audience.n
Il s’agit d’une nouvelle règle applicable depuis le 29 juillet 2023. Surtout, cette formalité doit etre réalisée à peine d’irrecevabilité de la demande.
Cela signifie qu’à défaut de notification, la demande est jugée irrecevable.
La saisine de la CCAPEX
La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) doit être informée d’une mesure de résiliation du bail initiée par un bailleur, personne morale.
Cette saisine concerne exclusivement les bailleurs personnes morales (SCI, SARL, SAS, autres que certaines sociétés civiles familiales).
Une SCI familiale est une sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus.
C’est l’article 24 d la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit cette obligation.
Ainsi, ces bailleurs ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX,
Qu’est ce que cela signifie ?
Cela signifie que le texte impose un délai minimal. Il faut attendre 2 mois après la saisine de la CCAPEX avant de pouvoir délivrer l’assignation. Surtout, si l’assignation est délivrée avant l’expiration de ces 2 mois, la demande est irrecevable.
Que faire en cas de refus de restitution d’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations du locataire (paiement des loyers et charges, réparations locatives, remise en état des lieux…). Il s’agit d’une des causes les plus fréquentes de litige locatif.
Principe du dépôt de garantie
En langage courant on parle de « caution » ce qui n’est pas correcte juridiquement.
Cette somme garantit les obligations du locataire, mais ne constitue pas une somme librement acquise au bailleur. Ainsi il s’agit d’une « consignation » qui vise à faciliter a résolution d’un litige.
Sa restitution est obligatoire dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de 2 mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
À défaut, une pénalité légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard est due, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Rôle déterminant de l’état des lieux
Vous devez accorder une attention particulière à l’état des lieux d’entrée et de sortie.
En leur présence, les dégradations constatées à la sortie sont présumées imputables au locataire, sauf preuve contraire (vétusté, force majeure, faute du bailleur).
À l’inverse, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état, ce qui renforce sa position en cas de litige.
Phase amiable et mise en demeure
Avant toute action judiciaire, vous devez engager une démarche amiable. Cela passe par l’envoi d’une mise en demeure au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier doit rappeler les délais légaux, contester les retenues injustifiées et réclamer la restitution du dépôt, éventuellement augmentée de la pénalité légale. Cette étape est essentielle, car elle permet de formaliser le litige et de faire courir les intérêts de retard.
Recours à la conciliation
En matière de bail d’habitation, vous pouvez saisir la commission de conciliation du département. Cette instance gratuite permet de tenter un règlement amiable du litige.
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle est fortement recommandée, car elle peut faciliter un accord sans recours au juge.
En effet, Pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, la CDC est compétente, mais sa saisine n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Les règles de fonctionnement de cette commission sont simples. Elle est gratuite, facultative, l’avocat n’est pas obligatoire.
Saisine du juge compétent
En cas d’échec de l’amiable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.
Comme précédemment, il s’agit du juge des contentieux de la protection. Vous pouvez demander:
- la restitution totale ou partielle du dépôt,
- l’application de la pénalité de 10 % par mois de retard
- le cas échéant, des dommages-intérêts.
Le bailleur peut, de son côté, former des demandes reconventionnelles, notamment pour loyers impayés ou réparations.
Que faire en cas de litige relatif à l’état des lieux ?
L’état des lieux (entrée et sortie) sert de base à apprécier l’obligation de délivrance du bailleur et la conformité du logement ou des locaux à ce qui a été loué.
De plus, il sert à déterminer l’étendue de l’obligation de restitution du locataire (comparaison entrée/sortie).
En matière d’état des lieux, le propriétaire bénéficie de la présomption de l’article 1731 du code civil (locaux présumés reçus en bon état en l’absence d’état des lieux).
Surtout, c’est à la sortie du locataire, à la fin du bail que l’état des lieux d’entrée sera indispensable.
En effet, il permettra d’imputer, ou non, des dégradations locatives au locataire et retenir éventuellement la vétusté.
L’article 3‑2 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux d’entrée et de sortie, établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ».
Si un état des lieux est réalisé par un commissaire de justice en application de l’article 3‑2, les frais peuvent être partagés par moitié.
Cependant, pour cela, il est nécessaire que la procédure soit strictement respectée, notamment le délai de convocation de 7 jours par LRAR.
La jurisprudence récente (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22‑19.422) juge qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, alors qu’il aurait pu faire établir un état contradictoire dans les conditions de l’article 3‑2, est dépourvu de force probante pour imputer des dégradations au locataire.
Le locataire est présumé responsable des dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance (art. 1732 C. civ. et art. 7 c) de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, il doit prouver qu’elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers non introduit par lui, ou à la vétusté.
En outre, La vétusté est définie par le décret n° 2016‑382 du 30 mars 2016.
Il s’agit de « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement », et n’est pas imputable au locataire.
En cas de désaccord, l’état des lieux est dondamental. Ce document permettra d’apporter un début de solution et éviter qu’un dossier devienne contentieux.
Comment se prémunir des loyers impayés par la réforme du bail notarié ?
Le bail d’habitation est un contrat dit « solennel », c’est à dire qui doit faire l’objet d’un écrit et dont la validité est soumises à des formes déterminées par la loi (article 1109 du code civil).
Cependant, bien que solennel, l’écrit peut être réalisé par un particulie ou un avocat, on parle alors d’acte sous seing privé. Il peut également être rédigé par notaire.
La nouveauté réside dans la réforme initiée par la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la Justice. Plus précisément il s’agit de son article 47.
Cet article a été complété par le décret n° 2025-125 du 12 février 2025. Ces textes sont entrés en vigueur le 1er juillet 2025 et ont profondément modifié le régime de la saisie des rémunérations.
Principe de déjudiciarisation de la saisie des rémunérations
La réforme opère un changement majeur : la saisie des rémunérations n’est plus initiée devant le juge, mais par un commissaire de justice, à partir d’un titre exécutoire. Vous devez comprendre que le juge n’intervient plus en amont de la procédure, mais uniquement en cas de contestation. Il s’agit donc d’une déjudiciarisation partielle, et non d’une suppression totale du contrôle judiciaire.
Conditions légales de mise en œuvre
Le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, conformément à l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Il doit ensuite faire délivrer un commandement de payer au débiteur. Ce commandement ouvre un délai d’un mois pendant lequel le débiteur peut payer, négocier ou saisir le juge de l’exécution. À défaut, la procédure de saisie peut être engagée.
Déroulement de la procédure réformée
Passé ce délai, le créancier peut demander la désignation d’un commissaire de justice répartiteur et faire notifier un procès-verbal de saisie à l’employeur. Celui-ci devient alors tiers saisi et doit prélever directement une fraction du salaire du débiteur. Le tout est centralisé dans un registre numérique des saisies des rémunérations, également instauré par la réforme.
Encadrement protecteur du débiteur
Vous devez noter que la réforme maintient des garanties importantes. La saisie est plafonnée selon un barème légal, tenant compte des revenus et des charges de famille. Un minimum insaisissable doit être laissé au débiteur, correspondant notamment au solde bancaire insaisissable. Le débiteur conserve en outre la possibilité de contester la saisie devant le juge de l’exécution.
Impact spécifique sur le bail notarié
C’est ici que l’articulation avec le bail notarié devient stratégique.
L’acte authentique, en tant que titre exécutoire (article L. 111-3 CPCE), permet désormais au bailleur d’utiliser directement cette procédure sans passer par un jugement préalable pour le recouvrement des loyers.
La réforme ne crée pas la force exécutoire du bail notarié, mais elle en accroît considérablement l’efficacité pratique.
Limites maintenues par le droit du logement
Vous devez toutefois conserver une lecture rigoureuse et prendre en compte un paramètre important.
En effet, cette réforme ne concerne que le recouvrement des sommes. Elle ne modifie en rien les règles de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion, qui demeurent soumises à l’intervention du juge (article 24). Il n’y a donc pas de déjudiciarisation sur ces aspects.
Cette construction juridique est important pour le droit immobilier. Cependant, elle n’empêche pas le contentieux d’intervenir devant le juge.
