Le droit de propriété : une liberté fondamentale

Le droit de propriété est un droit le plus absolu (article 544 du code civil). Il s’agit d’une liberté fondamentale protégée tant par les textes nationaux qu’internationaux.

Bien souvent, ce droit se réalise par l’achat d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’une maison individuelle, ou de plus en plus, d’un terrain vierge . Dans cette seconde hypothèse, une maison individuelle pourrait être érigée. C’est ici que les problèmes peuvent commencer.

Maître David GUYON, avocat à Montpellier, et intervenant partout en France dont à Paris vous accompagne sur ces problématiques.

Quelques informations pour éviter toutes difficultés.

Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan :

Ce contrat est défini par l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation.

De manière générale, c’est un contrat de louage d’ouvrage,

Les parties aux contrats sont d’une part le maître de l’ouvrage, qui se caractérise par l’exécution d’une mission en contrepartie d’un prix convenu. (Article 1710 du Code civil)

La particularité du CCMI est son objet : il concerne la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble mixte professionnel et d’habitation qui ne comporte pas plus de deux logements.

Pour rappel, on appelle immeuble mixte, un bien qui fait à la fois office de résidence principale mais aussi de domiciliation professionnelle.

Dans ce contrat, la personne en charge de la construction est appelée constructeur et le propriétaire du terrain où le titulaire du droit de construire le maître de l’ouvrage.

La plupart du temps, le propriétaire du terrain est incarné par une personne physique, profane dans le domaine. Ce qui va donc d’ores et déjà expliquer une orientation législative en faveur de la protection de la personne n’ayant pas de connaissances techniques.

Surtout, le CCMI avec fourniture de plan se distingue du CCMI par la fourniture du plan, les choses sont parfois surprenantes.

L’aspect intéressant du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan est son aspect unitaire. En effet, le constructeur est en charge de l’ensemble des opérations.

Lorsque aucun plan n’est proposé, le contrat de louage d’ouvrage peut simplement porter sur les « travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air » et impliquera ipso facto la multiplication des intervenants et des contrats.  (Article L232-1 Code de la construction et de l’habitation)

Le contenu du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan

La conclusion du contrat de construction individuelle doit obligatoirement être faite par écrit. D’après l’article L.241-8 du Code de la construction et de l’habitation, la non-conformité à cette règle entraîne une peine d’emprisonnement de deux ans ainsi qu’une amende de 37.500 €.

Surtout, le CCMI avec fourniture du plan doit comporter un nombre important de clauses spécifiques.

Le CCMI avec fourniture de plan se caractérise surtout par la notice descriptive qui l’accompagne.

Ce document est essentiel puisqu’il dresse le descriptif de ce qui est compris ou non dans le prix. Le cas échant son évaluation.

L’absence de notice descriptive entraîne la nullité du contrat de construction. (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 10 juillet 1991, n°89.21.848 😉

Par principe, lorsque la notice descriptive omet de mentionner des travaux indispensables à la construction, le maître de l’ouvrage dispose d’un choix :

  • La nullité du contrat de construction ;
  • La prise en charge des travaux que le constructeur aurait dû prévoir ;

(Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 juin 2015, n°13-11.609)

La notice descriptive est à l’origine de nombreux conflits et notamment en ce qui concerne les travaux pour lesquels le maître de l’ouvrage fait le choix d’en apprécier l’opportunité au fur et à mesure de sa mission.

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation qui écrit notamment que le coût du bâtiment à construire est égal à ce qui est convenu initialement ainsi que le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’opportunité d’exécution.

Cela implique donc deux choses sur le contrat de construction :

  1. Le prix convenu initialement est forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision sur laquelle nous reviendrons plus tard.
  2. Le coût des travaux supplémentaires qui sont au moment de la conclusion du contrat « potentiel » puisque soumis à l’appréciation du maître de l’ouvrage doit en revanche expressément faire l’objet d’une clause paraphée par le maître de l’ouvrage détaillant la liste desdits travaux et leur coût, qui fera l’objet d’une acceptation.

Ces dispositions sont complétées par celles qui concernent la notice descriptive puisque celle-ci a pour fondement de faire la distinction entre les éléments compris initialement dans le prix de ceux qui ne le sont pas et renvoi donc à la dichotomie effectuée par le précédent article. (Article R231-4 du Code de la construction et de l’habitation)

L’imprécision de la notice descriptive alourdit le portefeuille du constructeur

La Cour de cassation a rendue un arrêt expliquant les conséquences d’une imprécision dans le chiffrage des travaux. (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 octobre 2022, 21-12.507)

En l’espèce, deux personnes physiques, les maîtres de l’ouvrage ont conclu un contrat de construction avec une société concernant la construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan.

Le 06 septembre 2013, les maîtres de l’ouvrage ont transmis un courrier de réserves, courrier par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans malfaçons par rapport à ce qui était convenu au sein du contrat.

Face à l’inaction du constructeur,  les maîtres de l’ouvrage ont assigné la société et le garant de livraison afin de voir les réserves être levées, c’est-à-dire que les malfaçons constatées soient corrigées ainsi que le remboursement des travaux non ou mal chiffrés par le constructeur.

L’imprécision du chiffrage

La cour d’appel de Paris, le 20 novembre 2020 a condamné à payer la somme de 21.847 euros en ce qui concerne les travaux non ou mal chiffrés par rapport à la notice descriptive, document contractuel annexé au contrat et qui vient indiquer les caractéristiques techniques de la construction, tant sur la maison en elle-même que sur les équipements choisis.

La société en charge de la construction fait grief à cette décision en ce qu’elle a notamment considéré que le coût des peintures intérieures, des places de stationnement et de clôture de la maison faisaient partie de la base contractuelle. En conséquence de quoi, le constructeur devait initialement en indiquer le coût, peu importe que celui-ci apprécie ou non l’opportunité de l’exécution et même dans le cas où cela n’apparaîtrait pas comme indispensable à l’implantation et à l’utilisation de la construction, en l’espèce, la maison individuelle.

A défaut de chiffrage, le coût de ces travaux est à la charge du constructeur et non pas du maître de l’ouvrage.

Pour la société, une telle discordance dans la notice descriptive projetée et le résultat concret devait être sanctionné par la nullité du contrat et non pas la réintégration des travaux non ou mal chiffrés dans le prix initial.

La Cour de cassation est claire : « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. »

Dès lors, si le projet contractuel initial ne comporte pas la liste des travaux soumis à l’appréciation du maitre de l’ouvrage, celui-ci n’est pas complètement informé du coût et de la teneur de la construction prévue.

C’est en ce sens que la cour de cassation estime que « le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur. »

Que les travaux qui soient prévus au contrat soit non chiffrés ou de manière irréaliste, la sanction est limpide : le coût desdits travaux est supporté par le constructeur.

La révision du prix

L’arrêt d’espèce abordait la question de la révision du prix. Pour rappel, la révision du prix est la modification du contenu économique du contrat après sa formation.

La révision du prix en matière de contrat de construction est encadrée. (Article L231-11 du Code de la construction et de l’habitation)

Il faut essentiellement retenir que les modalités de révisions prévues dans le contrat doivent être préalablement portées à la connaissance du maître de l’ouvrage et doivent notamment être matérialisées par une clause express au sein du contrat paraphé par celui-ci, reconnaissant explicitement en avoir été informées.

Le contrat d’espèce prévoyait comme mention manuscrite « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix. »

La cour d’appel avait retenu qu’une telle mention n’était pas assez explicite et complète pour l’information du maître de l’ouvrage.

L’arrêt est cassé sur ce point.

Le droit des contrats se révèle être lui aussi rempli d’un message éducatif : protéger sans surprotéger.