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Garantie des vices cachés en matière immobilière

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La garantie des vices cachés permet de garantir l’acquéreur contre la diminution ou la perte d’usage de la chose cédée par le vendeur.

En effet, le vendeur a l’obligation de livrer une chose à la fois conforme et utile.

Cette garantie contre les vices cachés est prévue à l’article 1641 et suivants du code civil.

En matière immobilière, la garantie des vices cachés est en principe exclu. Par exception, elle peut être écartée.

Comment invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur d’un immeuble ?

La garantie s’applique en présence d’un vice, qui était caché lors de la vente, et à condition qu’il soit invoqué dans un délai de deux ans.

Il n’est pas nécessaire de démontrer une faute. Ainsi, même un vendeur de bonne foi qui ignorait l’existence du vice devra cette garantie.

I- La mise en œuvre de la garantie des vices cachés en matière immobilière :

Cette garantie joue si certaines conditions sont remplies. Elle n’est donc pas automatique et avant d’engager une quelconque action sur ce fondement, l’acheteur doit s’assurer que ces conditions sont présentes.

L’existence d’un vice inhérent et nuisible à la chose

Le vice doit être inhérent à la chose, c’est-à-dire qu’il résulte d’un défaut provenant de la chose elle-même et non d’un élément extérieur.

Egalement, le vice doit nuire à l’usage de la chose. Cela ne signifie pas qu’il doit l’empêcher totalement. De même, il faut que cet usage soit impropre à celui auquel il était destiné, ou tellement diminué que l’acheteur ne l’aurait pas acquis dans ces conditions.

Le vice consiste donc, objectivement (in abstracto), dans l’absence d’une qualité normalement attendue.

En matière immobilière, on comprend qu’un tel vice doit revêtir une certaine importance.

Ainsi, une rentabilité moindre d’un immeuble ne constitue pas un vice inhérent à la chose. De même l’existence d’un litige opposant le vendeur au locataire du bien.

En revanche constitue un vice inhérent et nuisible à la chose, un terrain acheté pour y construire qui est en réalité instable[1], ou pollué par des hydrocarbures[2], ou encore inconstructible[3].

Le caractère caché du vice

En effet, le vice doit être inconnu lors de la conclusion du contrat, et être demeuré caché lors de la réception de la chose.

Ainsi, cette garantie exclu les vices apparents, ou les vices qui ont été acceptés par l’acheteur. De même, cette garantie exclu les vices qui résulteraient d’une mauvaise appréciation de l’acheteur. En effet, il faut comprendre que la garantie des vices cachés ne protègent pas des mauvaises affaires.

Ce point est déterminant pour la mise en œuvre de cette garantie.

En conséquence, en matière immobilière, le vice pour ne pas être considéré comme caché, doit être connu de l’acheteur. Cette connaissance doit porter « dans sa cause et son amplitude[4] » mais encore « dans son ampleur et ses conséquences[5] » ou dans « son étendue et sa gravité[6] ».

L’antériorité du vice par rapport à la vente

Il convient à l’acheteur de démontrer l’antériorité du vice par rapport à l’acquisition du bien. Les juges vont accepter d’apprécier cette antériorité par des faisceaux d’indice. C’est-à-dire que l’acheteur devra rapporter la preuve par plusieurs éléments concordant que le vice était antérieur à la vente. Cette preuve n’est pas toujours aisée à démontrer.

Une expertise contradictoire peut conduire à résoudre cette difficulté. C’est en réalité le montant de l’enjeu qui dissuadera les parties à mettre en œuvre cette possibilité.

Ainsi dans les faits il est difficile de démontrer l’antériorité.

[1] Cour de cassation 3 chambre civile 24 février 1999 n° 97-15.500

[2] Cour de Cassation  3ème chambre civile 10 septembre 2008, n° 07-17.086, ;

[3] Cour de cassation 3ème chambre civile 15 mars 2000 n° 97-19.959

[4] Cour de cassation 3ème chambre civile 14 juin 1989 / n° 87-19.312

[5] Cour de cassation 3ème chambre civile 14 mars 2012 / n° 11-10.861

[6] Cour de cassation 1ère chambre civile 7 juin 1995 / n° 93-13.060

II- L’exclusion de la garantie des vices cachés en matière immobilière :

La garantie légale contre les vices cachés peut en théorie être écartée par une clause de non garantie, ou atténuée par une clause limitative de garantie.

Ce type de clause est tout à fait courante dans les compromis de vente en matière immobilière.

Cependant, une telle clause ne peut prospérer en cas de mauvaise foi qu’on appelle également dol ou réticence dolosive.

Ainsi, la réticence dolosive est le silence volontairement gardé par le vendeur d’un vice dont il connaissait l’existence et dont il savait qu’il était déterminant pour l’acheteur.

Surtout, les juges sont protecteurs de l’acheteur. En effet, en présence d’une mauvaise foi, qu’importe que le vendeur ne connaissait pas l’étendue complète du vice.

En effet, il serait choquant de permettre à un contractant de ne pas exécuter volontairement ses obligations, alors que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil).

Une telle clause en matière immobilière peut être exclu si certains diagnostics concernant le plomb, l’amiante ne sont pas réalisés par le vendeur (article L.1334-7 du code de la santé publique).

Lorsqu’une telle clause produit ses effets l’acheteur a le choix entre rendre la chose ou la conserver en demandant une restitution d’une partie du prix. Ce choix est discrétionnaire.

En conclusion, une telle clause est exclue dans les contrats entre professionnels et consommateurs ou non professionnels (article R.212-1 du code de la consommation). C’est donc davantage sur le droit de la consommation que les acheteurs pourront trouver refuge.

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